미국 부동산, 얼마에요? (feat.하나금융경영연구소)_2
지난번에 이어서 글을 쓰도록 하겠습니다.
1. 미국 부동산 시장의 이해
1) 다양한 용도의 발전 가능성, 산업용 부동산
팬데믹 이전부터 e-commerce 거래 증가로 물류 설비 및 데이터 센터는 인기를 끌었습니다. 그러던 와중에 팬데믹으로 인해 온라인 쇼핑이 늘어나자 물류창고의 수요가 증가했고 데이터 센터 등의 설비도 투자가 증가하면서 산업용 부동산의 투자액은 오피스를 추월했습니다. 22년 들어 금리 인상이 지속되고 있지만 산업용 부동산에 대한 투자는 지속되고 있어 공동주택이나 오피스의 거래 하락과는 다른 투자 양상을 보여주고 있습니다.
미 국채와의 금리 spread는 210bp 수준으로 CBD (Central Business District) 오피스보다 좋은 조건으로 융자가 가능하여 금융조건도 양호한 상황이지만 신규 공급 물량의 증가는 추가 고려할 필요가 있습니다.
2) 다양한 수익 영향요인으로 높은 변동성, 호텔
관광 산업과 컨퍼런스 개최는 완전 회복까지 시일이 소요될 것으로 예상하고 있습니다. 여가 및 여행자 관련 매출은 팬데믹 이전 수준을 넘어서고 있어 내수 중심의 회복이 관찰되지만, 미국 입국 여행객 수준은 코로나 이전 47% 수준입니다. 트기 금리 인상 및 긴축 재정기조에 따른 미 달러 강세가 여행 관광업 회복속도에 악영향을 주고 있습니다.
호텔업의 Cap Rate (순운영소득을 가치로 나눈 수치로 낮을수록 높은 가격 수준)는 타 분야 대비 높은 수준으로 비교적 높은 스프레드 확보가 됩니다. 미 상업용 부동산 중 호텔 분야의 Cap Rate가 평균적으로 가장 높으며, 계절적 영향이 강해 변동성이 높습니다. 금리가 오르는 시기에는 레버리지 효과를 확보하기 어려워 Cap Rate가 높은 투자 물건을 선호하게 되면서 호텔 분야로 자금이 유입되고 있습니다. 다만 팬데믹 및 강달러로 인해 관광업의 회복이 느려지고 있는 점은 투자 결정 시 고려 사항입니다.
2. 상업용 부동산에 대한 금리인상 영향의 정량적 평가
상업용 부동산 대출은 미 10년 국채를 기준으로 가산금리를 적용하며 Cap Rate와 국채 금리와의 상관관계는 분야별로 다른 수준을 보여줍니다. 단순 상관관계 분석에서는 10년 만기 국채 금리와 공동주택 Cap Rate가 0.61로 가장 높았고, 호텔 Cap Rate와의 상관관계는 0.26으로 최저입니다.
패널 분석 결과 국채 금리 상승 시 Cap Rate는 상승, 거래 대금은 축소가 됩니다. 다른 모든 조건이 동일하다고 가정하면 10년 국고채 금리가 100bp 상승 시 Cap Rate는 0.15~. 29% 상승하는 결과를 보여 국채 금리 상승은 가격 하락요인임을 보여 줍니다. 거래량의 경우 12.1~20.5% 감소하는 모습을 보여주어 가격 변동보다는 거래 규모가 훨씬 크게 반응하는 모습을 보여줍니다. 순운영소득 NOI 상승률 변화는 오피스를 제외하면 Cap Rate에 즉각적 영향을 주지 못하나 거래 변동은 시장의 반응이 빠르게 나타나 5.5% 에서 11.6% 까지 거래 규모가 증가됩니다.
궁극적으로 거래량 감소는 가격 하락 요인으로 작동하게 되므로 금리 인상 후에 우선적으로 거래 감소가 먼저 나타나고 가격 하락이 후행하는 모습을 보여 줍니다.
3. 미 상업용 부동산 시장 전망
고금리로 적정 투자처 확보가 어려우나, 공동주택과 산업용 투자는 고려 가능해 보입니다. 부동산 수익률과 미 국채 금리의 간격이 줄어들어 적정 투자처 확보가 어려운 상황입니다. 담보 대출의 벤치마크인 10년 국채 금리와 부동산 수익률 차이인 스프레드가 좁아지면서 레버리지 효과는 감소하고 대출 금리 인상에 따른 수익률 확보 난항은 부동산 투자 매력도를 감소시켜 투자 금액은 줄어들 것으로 예상됩니다.
다만 인플레이션 위험에 대한 헷징 수단으로 인기가 지속되는 공동주택, 임대수요가 존재하는 산업용 부동산 투자는 고려할 수 있는 상황입니다. 투자조건이 악화되고 있지만 임대용 공동주택의 관심도는 증가했고, 산업용 부동산은 e-commerce 및 데이터 센터 수요 증가로 투자 수요가 증가할 것으로 예상하고 있습니다.
국채 금리에 민감한 상업용 부동산은 연준의 긴축정책 지속으로 23년 하락이 예상됩니다. 앞서 본 것처럼 국채금리 상승으로 인한 대출조건 악화로 거래량 감소와 가격하락을 야기하게 됩니다. 또 연준의 추가금리 인상 예고는 대출 조건을 더욱 악화시켜 내년 미 상업용 부동산은 거래량 감소와 가격 하락이 예상됩니다.
이상으로 미국 부동산 전망에 대해 알아보았습니다. 어느 정도 예상은 했지만 역시 미국의 기준금리 인상의 영향력이 엄청난 것을 알 수 있습니다. 최종 FOMC에서 발표된 점도표의 경우 하기와 같이 5.0~5.25% 를 제시한 위원들이 가장 많은 것을 알 수 있습니다. 물론 경제 상황에 따라 바뀌겠지만 중위값 기준 지난 9월 전망치 4.6% 보다 0.5% 오른 5.1% 로 찍혔다는 것은 인플레이션 제어에 많은 신경을 쓰고 있는 것으로 보입니다. 소비자 물가가 하락하고는 있지만 임금 상승으로 인한 서비스 물가가 얼마나 떨어질지 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
감사합니다!
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