반응형 2023 부동산4 언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_4편 언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_4편 마지막 4편입니다. 1. 전세가 하락 추세 지금도 전세가가 떨어지고 있는데 지금은 전초전으로 볼 수 있습니다. 송도나 세종시는 집값과 전세가가 상당히 조정을 받고 있습니다. 지금 상대적으로 유동성 리스크가 덜한 이유는 지금의 전세가와 2년 전 전세가의 차이가 크지 않기 때문입니다. 하지만 21년에 들어와 23년에 도래하는 전세들은 지금 전세가가 확 오르지 않는 한 도처에서 유동성 리스크가 발생할 것입니다. 그러면 급 내가 늘어나는 환경에 놓이게 될 것입니다. 지금 상황도 이런데 21년 높은 전세가를 받았던 집주인이 자연스럽게 해결할 수 있을까 많은 고민이 될 것입니다. 지금은 수요가 약해져서 급매가 일부만 나와도 그것으로 실거래가가 체결이 되는데 급매가 더.. 2023. 1. 21. 언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_3편 언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_3편 저번에 이어서 글을 쓰도록 하겠습니다. 1. 둔촌주공과 과거 개포주공 분양 비교 둔촌주공 분양과 관련해서 생각해 볼 만한 것이 2016년에 개포주공 2단지 분양 (현재 개포 래미안 블래스티지) 인데 개포 신축 첫 타자로 나왔던 물량이었습니다. 개포주공 분양 1년 전에 분양가 상한제가 폐지 됐었고 가격을 올려서 분양을 할 수 있는 환경이었습니다. 이때 평당 3800만 원 수준에 분양을 했는데 당시에는 비싸다는 평이 많았습니다. 34평 환산 시 약 14억인데 당시에 실거래가 기준 도곡렉슬이 12억, 래미안 대치팰리스가 14억 정도 했습니다. "개포가 도곡, 대치보다는 급이 낮은데 이렇게 비싼 가격에 분양을 하는 게 되겠어?:라는 생각을 했지만 23:1의 경쟁률.. 2023. 1. 20. 언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_2편 언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_2편 저번에 이어서 글을 쓰도록 하겠습니다. 1. 전세와 밸류에이션 전세는 밸류에이션을 방해하는 요소로 생각이 됩니다. 월세 비중이 워낙 낮다 보니 이에 대해 잘 체감하지 못합니다. 그러다 보니 전세 중심으로 생각을 하고 전세가 집값에 영향을 미친다라고 생각을 합니다. 지역별로 월세가 산출이 되는데 그 월세라는 것은 소득과 공급에 의해 영향을 받는다는 생각이 듭니다. 전세는 월세가 얼마냐에 따라 금리와 함께 전세가를 흔든다라는 생각을 합니다. 월세 200만 원을 받기 위한 적정 전세가가 얼마냐? 시장금리 6% 에서는 4억, 4% 에서는 6억 , 2% 에서는 12억이 됩니다. (월세는 소득에 영향을 받아서 무조건 올릴 수는 없습니다.) 여기에서도 채권의 볼록성이 .. 2023. 1. 19. 언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_1편 언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_1편 이번에는 언더스탠딩에 나온 내용에 대해 다뤄 보도록 하겠습니다. 저번에 나온 배문성 크레디트 애널리스트께서 또 나오셨으며 이번에도 역시 공감이 되고 현실성이 있어서 한 번 다뤄 보려고 합니다. 영상 link는 아래와 같습니다. https://youtu.be/y6eIE3J543s 1. 주택가격의 방향성 지난 시간에는 금리에 관해서 많은 설명을 했는데 인구와 소득도 영향을 주지 않나?라는 지적도 많이 있었습니다. 주택가격의 방향성을 결정하는 5가지 큰 변수가 있는데 5가지 변수를 다 고려하면 5X5로 25가지 case가 발생하고 이 결과를 정리하는 것이 현실적으로 불가능합니다. 그러니 변수를 2개 정도 선정해서 4가지 정도 case를 고려해보는 게 현실적이고,.. 2023. 1. 18. 이전 1 다음 반응형
