언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_3편
저번에 이어서 글을 쓰도록 하겠습니다.
1. 둔촌주공과 과거 개포주공 분양 비교
둔촌주공 분양과 관련해서 생각해 볼 만한 것이 2016년에 개포주공 2단지 분양 (현재 개포 래미안 블래스티지) 인데 개포 신축 첫 타자로 나왔던 물량이었습니다. 개포주공 분양 1년 전에 분양가 상한제가 폐지 됐었고 가격을 올려서 분양을 할 수 있는 환경이었습니다. 이때 평당 3800만 원 수준에 분양을 했는데 당시에는 비싸다는 평이 많았습니다. 34평 환산 시 약 14억인데 당시에 실거래가 기준 도곡렉슬이 12억, 래미안 대치팰리스가 14억 정도 했습니다. "개포가 도곡, 대치보다는 급이 낮은데 이렇게 비싼 가격에 분양을 하는 게 되겠어?:라는 생각을 했지만 23:1의 경쟁률로 흥행에 성공했습니다. 수요가 강하다는 것이 확인된 이후로 집값이 쭉쭉 올라가는 계기가 되었습니다.
반대로 둔촌주공을 헬리오시티나 고덕주공과 비교해보면 헬리오보다는 싸고 고덕주공 보다는 조금 비싸면 적정하지 않냐 라는 얘기들을 했었는데 청약은 실망스러운 결과가 나왔습니다. 이러한 차이가 개포, 둔촌 입지의 차이가 아니라 개포주공 분양 당시 상황과 지금 상황 차이인 것 같습니다. 당시는 금리를 3.25% 에서 계속 내려서 1.5% 쯤 왔을 때, 즉 유동성이 증가하는 시점에 했던 것이고 지금은 너무 빠르게 금리를 올리고 있는 상황이다 보니 결과가 사뭇 다르게 나온 것 같습니다.
둔촌주공 34평이 14억 정도 될 것인데 이 14억을 4% 이자로 예금을 넣어둔다면 연간 5600만 원의 현금 흐름이 나옵니다. (세금제외) 월세로 환산 시 약 400 후반의 월세가 나오는 것과 같습니다. 400 후반의 월세를 받는 곳을 보면 도곡렉슬인데 둔촌주공을 사는 것은 도곡렉슬 같은 평을 사는 실거주 가치와 동일하다는 것입니다. 금리가 내려갈 것이라고 생각한다면 (2%) 2800만 원 정도가 나오게 됩니다. 이는 헬리오 시티 월세보다는 싼 편입니다.
지금 수준의 월세와 비교를 해서 밸류에이션 한 것인데 지금 월세가 떨어진다면 금리와 별개의 문제로 밸류에이션의 작동을 하는 문제인 것입니다. 금리만 판단할 게 아니라 이 월세가 유지될 것이냐에 대한 판단도 해야 합니다. 환경에 따라 생각하는 기대수익률이 달라지고 현재 월세와 비교를 하는데 월세가 금리의 영향을 덜 받는다는 가정이 필요한게 아닐까? 월세는 소득과 공급이 좌우한다고 말을 하였는데 금리가 높아서 가처분 소득이 낮아지면 그런 결과로 인해서 월세도 악영향을 끼칠 수 있습니다. 요새 금리가 높으니 경기침체 우려가 높아지는데 월세를 높아 전가할 수 있으려면 소득이 높아져야 합니다.
신용평가 애널리스트로써 확인 시 우리나라 기업들의 신용등급이 올해 초까지 상승했었습니다. 그 배경에는 반도체, 내구재 중심 수출증가로 실적이 증가했고 주식시장이 좋아서 IPO 등이 잘 됐었습니다. 또 하나는 부동산 시장이 좋아서 제2금융권과 건설사 실적이 좋았었던 것입니다. 지금의 환경은 이 모든것들이 반대로 가고 있습니다. 고소득자의 소득을 훼손하는 쪽으로 작동을 하게 되고 지금의 월세가 더 낮아지는 쪽으로 작동하지 않겠느냐 이렇게 전망을 하고 있습니다. 금리를 너무 높여서 시장을 망가트리면 사람들의 소득을 악화시키는 쪽으로 작동해서 소득에 영향을 주다 보니 월세도 낮아지는 쪽으로 작동하게 됩니다.
2. 토지보상금 효과?
노무현 정부 때 집값이 오른것을 보고 토지 보상금이 많이 풀려서 라는 얘기가 있습니다. 그런데 돌아보니 이명박 정부 때 더 많이 풀렸는데 이명박 정부 때는 침체기였습니다. 동일하게 유동성을 풀었는데 왜 집값에 차이가 날까? 노무현 정부 때는 집에 투자하면 Capital Gain을 얻기 쉬운 환경으로 인식이 되다 보니 지금의 강남 재건축이나 버블 세븐으로 흘러 들어갔는데 이명박 정부 들어서는 집값이 떨어지는 현금 흐름이 나오는 수익형 부동산으로 흘러 들어갔습니다. 지금 환경은 전자보다는 후자에 가까운 상황이다 보니 부자들도 현금 흐름을 따지게 될 것입니다. 월세 수익이 어느정도 맞는 수준으로 집값이 조정되어가는 국면으로 흘러갈 것 같습니다.
3. 23년 리스크
23년에 도래하는 가장 큰 리스크는 전세가가 떨어짐으로 인해서 집주인이 유동성 상환 리스크에 직면할 것이라는 점입니다. 2021년에 전세가가 특히 많이 올랐고 이 전세의 만기 도래는 23년인데 23년의 환경은 기준금리도 3% 이상에 개포, 반포에서 입주가 기다리고 있는 상황이라 언더슈팅 될 것이라는 불안감이 있습니다.
마래푸 2016년 갭투자자는 1.5억 자기자본, 6.5억 전세로 집을 사서 부채 비율은 430% 수준, 2021년 갭투자자는 자기 자본 7.5억, 전세 11억으로 부 비율은 150% 조금 안 되는 수준입니다. 이렇게 비교해보면 외견상 부채 비율도 낮아지고 자기 자본도 많아져서 지금은 튼튼하다고 해석할 수가 있습니다. 되돌아보면 2016년이 훨씬 안정적으로 수익을 낼 수 있었던 환경이었습니다. 부채비율 400% 넘기면 안 돼, 100% 수준이면 괜찮아 이렇게 판단을 하지만 그 근거에도 주변 환경이 중요합니다. 이 산업이 성장하느냐, 유동성이 풍부해지는 환경이냐가 중요한 것입니다. 21년 투자자는 상환 리스크가 올라가게 되지만 16년 투자자는 전세가가 오르니 상환 리스크는 없고 현금이 유입되는 상황이었던 것입니다.
지금 많은 관심이 쏠리고 있는 분양에 있어서도 주변 환경이 얼마나 중요한 지 알 수 있었습니다. 많은 이들이 입지가 좋고 주변 시세보다 싸면 무조건 경쟁이 치열하다는 생각을 했지만 실제로는 금리등의 주변 환경이 얼마나 중요한 지 이번 둔촌 주공 경쟁률로 확인이 가능했습니다. 지금의 월세가 유지되려면 소득이 올라가거나 공급이 줄어야 하는데 23년 경제환경은 악재마이 가득해 보이고 공급 또한 강남을 중심으로 이어지기 때문에 월세를 감당하지 못 할 가능성이 크고 그렇다면 월세도 하락할 것으로 보입니다.
많이들 지표 숫자만 보고 판단을 내리곤 합니다. 마래푸 갭투자자 사례처럼 부채비율 150%가 더 안전해 보이지만 주변 환경과 같이 보니 150%가 430% 보다 더 위험한 상황. 단순히 지표에만 매몰되지 말고 주변 환경까지 고려해서 정확한 판단을 내리는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다.
다음번에 마지막 4편으로 글을 마무리 하도록 하겠습니다.
감사합니다!
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