부동산 제도의 장기적 정비 방향 (한국금융연구원)

부동산 제도의 장기적 정비 방향 (한국금융연구원)

 

 한국금융연구원에 박성욱 선임연구위원이 부동산 제도의 장기적 정비 방향에 관한 보고서를 작성하여서 해당 내용에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.

 

1. 부동산 관련 규제 완화 추진

 가계대출 증가세가 둔화하고 주택가격이 하락세로 전환한 가운데 정부는 다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여 부동산시장 연착륙을 유도하겠다고 밝혔습니다. 그 일환으로 강남 3구 및 용산구를 제외한 여타 지역을 투기지역 및 분양가상한제 적용지역에서 해제하였습니다. 전국 아파트 매매 실거래 가격은 22년 10월 기준으로 전년동기보다 11.8% 하락(서울 -15.7%) 했지만 3년 전보다 25.9% (서울 24.5%) 5년 전보다 26.5% (서울 593%) 높은 수준이라 하락 우려가 여전합니다.

전국 아파트 매매 실거래가격지수 (출처 : KOSIS)

 2. 부동산은 가장 비중이 크고 장기 시계로 투자하는 가계의 자산인 만큼 안정적이고 지속가능한 체제로 발전시키기 위한 장기적 제도 정비 방향 논의 필요

  22년 3월말 우리나라 가계의 평균 보유 부동산은 4.0억 원으로 자산총액 5.5억 원의 73.7%에 해당하며, 평균 전월세보증금 0.4억 원 (6.5%)를  별도로 보유하고 있는 점을 감안하면 자산총액의 약 80%를 차지합니다. 부동산 관련 규제가 장기간 안정적으로 운영되려면 정책이 일관성과 정합성을 지니고 있어야 하며 부동산 경기 사이클을 증폭시키기보다 안정시키는 방향으로 작용해야 합니다.

 

이런 맥락에서 다음 3가지 방안을 제시하고 있습니다.

 

1) 실거주를 기준으로 한 규제의 단순화

- 보유주택 수, 주택가격, 주택크기, 지역 등에 따라 세율과 대출한도 등을 세분하고 있으나 기준 설정에 대한 근거가 모호하고 제도의 정합성이 부족합니다. 

- 주택구입에 대규모 자금이 필요한데 차입을 제한하다 보니 제도권 금융을 우회하여 전세거래를 통해 레버리지를 확대하면서 경제 전체로 위험을 확대할 가능성이 있습니다.

- 1가구 1 주택 가계라도 보유주택에 거주하지 않으면 보유 목적이 임대소득 혹은 자본이득이라고 할 수 있으며 주택가격 급등기에 가장 높은 가격 상승이 기대되는 특정 지역에 소위 "똘똘한 한 채"를 보유함으로써 투기적 수요의 쏠림을 가중시킬 수 있습니다.

 

→ 현행 제도의 대안으로 대출 규제는 DSR 규제를 정교하게 정비하여 상환 능력 중심으로 운영하고, 대출규제 및 세제 등의 차등화는 실거주 목적의 "자가주거용"과 투자 목적의 "임대용"으로 구분을 검토해 봐야 할 것으로 보입니다.

 

2) 갭투자를 통해 시스템 위험을 가중시키고 부동산 경기의 진폭을 확대한 최근 부동산 급등기 사례가 재발하지 않도록 전세거래의 위험을 완화하는 제도 정비가 필요

- 전세제도는 주택가격이 상승을 지속하고 제도권 금융의 가계에 대한 신용공급이 부족하던 시기에 임대인에게 개인 간 사금융을 통해 자금을 조달하고 임차인은 주거비를 낮출 경로를 제공하였습니다.

- 현재는 제도권 금융의 가계에 대한 신용공급 역량이 충분하므로 전세제도는 장기적으로 역할이 축소될 것으로 예상됩니다.

- 하지만 최근 부동산 급등기에 전세자금대출 및 보증이 갭투자 확대를 통해 부동산 시장으로의 자금이 쏠림을 야기했다는 점에서 전세 제도의 개선이 필요합니다.

 

→ 전세자금대출 및 보증을 주택매매가격의 일정 비율 이내로 제한하고, 임대보증금 및 전세자금대출을 DSR 산정에 포함하는 방안 등을 검토할 수 있습니다.

 

3) 임대용 주택에 대해 자기자본이 일정 수준 이상이 되도록 유도할 필요가 있습니다.

 - 주택가격 급락 등으로 매매가격이 전세가격에 미치지 못해서 발생하는 깡통전세 문제와 과도한 레버리지에 의존한 투기거래를 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다.

- 특히 주택가격 상승을 기대하기 어려운 경우에는 매매가격과 전세가격의 격차가 크지 않아 임대 사업자가 자기 자본을 일정 수준 이상으로 유지하기 위해서는 월세나 반전세 형태로 계약이 이루어져야 합니다.

 

→ 이런 점을 감안하여 세제 등 주택임대사업자에 대한 혜택을 자기자본 요건을 충족하는 경우로 집중하고 월세 지출에 대한 세금공제를 확대하는 등 임대사업자가 자기 자본을 일정 수준 이상으로 유지하도록 유도하는 방안을 강구할 필요가 있습니다. 한편 임차보증금에 대한 공적보증을 확대하여 임차인 보호를 강화하는 방식은 경제 전체로는 위험이 줄어들지 않고 보증기관으로 이전될 뿐이라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

 

 

 최근 들어서 우리나라 부동산에만 존재하는 전세제도의 문제점에 대해 많이 다뤄지고 있는 것 같습니다.

https://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924284086&code=11131100&cp=nv 

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 전세제도는 우리나라가 전세계에서 거의 유일하다 시피합니다. 인도 일부지역 및 볼리비아에도 존재하는데 게약만료 시 임차인이 보증금을 반환받지 못하면 소유권이 자동으로 넘어가는 방식으로 우리나라보다 안전한 상황입니다.

 

 기존에는 전세도 대출이 많이 껴 있지 않았지만 최근에는 대출이 많이 들어가 있는 상황이며 집값 하락으로 역전세난도 심화되는 상황입니다. 예전에는 주거의 사다리 역할을 했는지 모르겠지만 지금은 위의 보고서 내용처럼 부동산 경기의 진폭을 확대하는 원인이 되고 있습니다. 상승기와 하락기 모두 레버리지 효과를 일으켜서 작은 상승, 작은 하락이 될 것도 큰 상승과 큰 하락을 일으켜서 경제의 더 큰 충격을 주는 것입니다.

 

 이번 보고서에 다른 내용에 대해 무시하고 넘어갈 내용은 아닌 것 같습니다. 3가지 모두를 적용하기는 힘들다고 하더라도 전세자금대출의 DSR 적용과 임대용 주택에 대해 자기 자본이 일정 수준 이상이 되도록 유도하는 이 2가지는 꼭 적용이 필요하다고 생각합니다. DSR 적용이 되면 전세에도 과도한 버블이 끼는 것을 방지할 수 있고 자기 자본이 일정 수준 이상이 된다면 역전세 등으로 인한 경매등에 대해서도 안전 마진이 생길 것으로 보입니다. 

 

이상으로 부동산 제도의 장기적 정비 방향 보고서에 대한 review 마치겠습니다.

 

감사합니다!