언더스탠딩 시한폭탄이 된 부동산 부채위기 4편 (배문성 애널리스트)
이번에는 현재 우리나라 부동산 PF가 왜 위험한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. PF 현황
보라색이 PF자금의 규모인데 토지를 매입할 때 많이 들어가고 본 PF로 넘어가서 분양이 100% 잘 되면 공사비가 들어가더라도 분양대금 나오는 것으로 PF 자금을 점점 갚아 나가게 됩니다. 하지만 분양률이 안 좋게 나오면 갈수록 비용이 더 많이 들게 되면서 사업비 graph 가 꺼지는 것이 아니라 늘어날 수가 있습니다. 지금 부동산 PF 관련 문제가 부동산 PF150조 이렇게 얘기를 하는데 (브릿지론 포함) 이게 만약에 본 PF로 전환되어서 분양을 했는데 분양률이 저조하면 PF 금액이 오히려 더 올라가 버릴 수 있는 리스크가 있습니다.
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[경고등 켜진 부동산PF]'호황기 저무는데' 자산운용사 설정액 150조 상회
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왜 올라가는 것일까? 공사비나 필요한 자금은 PF 에서 당긴 게 아닌가 질문이 있는데 본 PF는 한도 Exposure를 말하는 것이고 보라색 선은 잔액을 의미합니다. 한도는 높게 잡아 놓는데 실제로 들어가는 돈은 그때 그때 다른 것입니다. 잔액이 올라갈 수 있는 것입니다. 브릿지와 본 PF 구분이 되어 있는 것을 정부에서는 파악하고 있을 것이지만 일반에게 공개가 되어 있지는 않습니다.
2. 미분양 추이
요새 미분양 주택에 대한 관심이 많은데 현재 미분양은 과거 평균 수준입니다. 2001년부터 우리나라 미분양 Chart이며 파란색은 준공 전 미분양, 주황색은 준공 후 미분양입니다. 과거 최고 18만 세대 가까이 갔다가 내려오는데 내려온 비결이 크게 3가지 할인분양, 임대로 전환, 건설사 꼼수(살아보고 결정하는 방식 or 건설사 직원 명의)를 통해 확 줄게 되었습니다. 그것을 확인할 수 있는 항목은 준공 전 미분양은 줄었지만 준공 후 미분양은 줄지 않은 것입니다. 즉 진성 매각으로 볼 수는 없는 것입니다. 지금 문제는 너무 빨리 늘어나고 있다는 것입니다. 분양률이 안 좋을수록 PF 잔액이 계속 올라가서 금융권과 건설사에 부담이 높아질 수 있는 것입니다.
3. 금융업권별 부동산 PF 대출 추이
부동산 PF 대출이 은행이나 건설사는 많이 당해봐서 점차 줄였는데 쓴 맛을 보지 않은 증권사나 보험사는 대출을 늘렸습니다. 우리나라 기업여신 중 부동산 관련 대출비중이 은행은 20%에 불과한데 상호금융, 보험사 등은 50%에 육박하고 있습니다. 그래서 부동산 관련 기업여신이 2015년 500조 였던게 지금은 1000조가 넘는 상황입니다.
어느 정도가 브릿지 론이고 어느 정도가 위험한 것일까? 한국은행이나 신용평가사에서 나오는 자료를 보면서 감을 잡을 수밖에 없습니다. 은행은 아파트 비중이 6,70% 수준인데 증권사등은 2,30% 밖에 안 됩니다. 아파트가 아닌 것들은 (상가 나 오피스텔 등) 제대로 팔릴 지 의심이 됩니다.
한국 기업 평가에서 캐피탈사들 PF 전수조사 결과인데 가장 안전하다고 생각하는 서울 아파트 비중이 10% 남짓이고 나머지 90%는 오피스텔, 물류센터 등으로 비 아파트 비중이 높습니다. 굉장히 불안한 구조가 크게 남아있다라는 추론이 가능할까? 분양하기 전 현장도 있고 분양 후 현장도 섞여있는데 분양을 한 현장도 주변 시세가 떨어지다 보니 입주가 제 때 잘 될지 리스크가 남아 있는 것 같습니다. 분양 전 현장이 얼마나 되느냐도 관건이고 (단기간에 해소하기 쉽지 않은 물량) 분양을 한 현장(21년까지 분양이 잘 됐던) 도 잔금을 잘 받고 PF 해결을 할 수 있느냐에 대한 의문이 남아 있습니다.
4. 부채문제의 심각성
과거보다 지금이 PF나 부채문제가 심각하다고 봅니다. 과거에도 금융위기 이후 집값이 하락하면서 중견 건설사나 저축 은행이 쓰러졌고 힘든 시기를 보냈는데 그때보다 더 심각해졌습니다. 건설사는 사업의 달인이지 자금 조달의 달인은 아닙니다. 쓰러진 건설사들 신용등급이 대부분 BBB 에서 BB급이다 보니 조달할 수 있는 자금의 한계가 있고 그 한계 내에서 쓰러진 것입니다. 저축은행도 자기 자본이 2천억 수준이었습니다. 그때는 작은 폭탄이 여러 개 터진 느낌이었습니다.
지금은 자금조달의 달인인 증권사와 사업의 달인인 건설사가 만나서 시너지를 내고 있습니다. 증권사들이 실적도 계속 좋고 하다 보니 조달금리도 계속 낮아졌습니다. 21년 쯤에 등급이 가장 낮은 중소형 증권사도 조달금리가 1% 대였습니다. 집값은 오르고 조달금리는 싸니 사업을 전국 군, 읍 단위까지 확장하게 되었습니다.
군,읍 단위에 사업을 벌여서 주상 복합, 생숙을 짓는데 저런 게 될까 하던 것도 경쟁률이 치솟았습니다. 20,21년에 우리가 목도했던 일입니다. 그 시기에 채권, 주식 쪽도 성과가 좋았지만 부동산 IB에서 차지하는 수익 비중이 엄청났습니다. 부동산 부분 담당하는 분들의 성과급도 엄청났는데 이것도 하나의 버블 지표로 볼 수 있습니다. 과거 소수의 증권사가 Risk taking을 해서 돈을 잘 버는 것은 ok 지만 모두가 돈을 잘 번다라는 것은 버블로 볼 수 있습니다.
가평 같은 곳에 자이나 힐스테이트 같은 브랜드가 들어갔던 곳이 아닙니다. 제2금융권에서 세팅을 하고 비싼 가격에 흥행을 시키기 위해 브랜드 건설사를 모셔온 것으로 추론됩니다. 비싼 가격으로 분양했음에도 완판이 되었습니다.
과거에는 건설사들이 미분양으로 고생했던 현장이 용인,김포,화성 같은 2기 신도시가 많았는데 이번 붐에는 군 단위까지 공급이 많이 됐고 비싼 가격에 분양이 완료가 되었습니다. 이 시 군이 인구가 폭발적으로 늘어나는 곳이 아닌데도 말입니다. 양평 같은 데는 전체 공동주택 숫자가 6500 세대가 있는데 23년에 3400 세대가 입주할 예정입니다. 양주에도 입주하는 아파트의 비중이 늘어나게 됩니다. 이게 분양은 다 됐는데 입주 물량으로 쏟아질 때 잔금을 치를 수 있고 세입자를 구할 수 있을 것인가 의문이 들게 됩니다. 잔금이 치러져야 PF 잔금 해결이 가능한데 잔금을 못 치르고 미입주로 가게 되면 PF를 연장하는 그런 부담이 벌어질 수도 있다라는게 우리가 지켜봐야 할 문제입니다.
결국은 시장이 소화되느냐 안되느냐로 거품이냐 아니냐로 판단할 수 있는 것일까? 이게 바로 선분양 제도의 문제점이 드러나는 거 같은데 만약 이것이 후분양이었다면 바로 미분양으로 잡혔을 것입니다. 선분양은 계약금 10%만 내면 살 수 있고 규제 지역도 아닌 곳에는 전매제한도 6개월 밖에 안되니 투기 자금이 많이 들어갔습니다. 경쟁률이 좋으니 당첨되면 프리미엄 받고 6개월 뒤에 팔자라는 마인드로 잔금을 낼 생각이 아예 없었던 것 같습니다.
이 구조가 우리나라 조선사들이 고생했던 흐름과 유사하다는 생각이 듭니다. 조선사들이 계약금만 받고 잔금은 나중에 받는 조건으로 건조를 했는데 고객들이 2,3년 뒤 잔금 지급을 미뤘던 것입니다. 계약금이 너무 적다보니 미래에 가서 상황이 바뀌었을 때 돈을 못 받아내는 문제에 처하게 됩니다. 버블이냐 아니냐 그때 판단하기는 어렵지만 돈을 나중에 받기로 되어 있으면 리스크가 크다는 얘기입니다. 분할 상환을 받아야 리스크가 감소하게 됩니다. 우리나라 중도금도 은행 무이자 대출 이런 식으로 하다 보니 사는 사람은 계약금만 부담이라고 여깁니다.
미분양이 더 심각해지면 PF 문제는 더 심각해질 텐데 이로 인해 미분양이 다시 영향을 받을 수 있을 것인가? 악순환이 벌어질 수 있습니다. 완판 된 곳에서 입주가 안 되거나 하면 그 자체가 심리를 악화시키고 미분양이 많이 날수록 다들 분양을 받으려 하지 않을 것입니다. 싸게 팔면 팔리지만 미리 처음부터 싸게 분양하자라는 선택을 하기보다는 일단 비싼 가격에 분양해보고 안 되면 할인 분양하자라고 하게 될 것입니다.
이번에는 배문성 애널리스트가 PF 현황과 미분양, 그로 인한 부채 문제에 대해 설명을 한 부분을 정리해 보았습니다. 최근 아파트 미분양이 늘어나고 있는 상황인데 한 때 아파트의 대체재로 불렸던 오피스텔과 수익형 부동산으로 인기를 끌었던 생활숙박시설, 지식산업센터 등 의 PF 잔액이 생각보다 높은 것이 위험해 보입니다. 은행의 경우 환금성이 가장 좋은 아파트 비중이 높지만 저축은행, 증권사 등은 아파트의 비중이 낮고 상가, 오피스텔등의 비중이 높은데 이는 분명히 risk 포인트인 것으로 보입니다. 아파트도 미분양이 나는 상황이고 경기 침체가 우려되는 상황이다 보니 이러한 것에 미분양은 점점 늘어날 것이 확실하기 때문입니다. 정부에서도 이를 막기 위해 PF 자금 지원에 나서고 있지만 정말 모든 사업에 대해 지원할 수 있을지 의문이 들기도 합니다. 세금으로 건설사를 지원한다는 비판을 듣고 있는 상황인데 정부 입장에서는 이러한 것이 터지면 경제 위기로 발전할 수 있기 때문에 어쩔 수 없다는 입장인 것으로 보입니다. 개인적으로는 정부에서 지원을 한다고 하더라도 PF의 모든 부실을 막을 수는 없을 것 같다는 생각이 듭니다.
https://www.hankyung.com/realestate/article/202302016615i
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"부동산 PF 부실화가 최대 리스크"…금융위, 지원 나선다 [김진수의 부동산 인사이드], 금융위원회, 대통령 업무 보고 내용을 보니
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다음번에 마지막 5편으로 배문성 애널리스트의 영상 리뷰를 마치도록 하겠습니다.
감사합니다!
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