미국 부동산, 얼마에요? (feat.하나금융경영연구소)_1

미국 부동산, 얼마예요? (feat. 하나금융경영연구소)

 

 이번에는 하나금융경영연구소에서 발간한 미국 부동산 관련 보고서에 대해 다뤄 보도록 하겠습니다. 1,2 편으로 나눠서 글 써 보도록 하겠습니다. 보고서는 하기 link에서 확인 가능합니다.

http://www.hanaif.re.kr/boardDetail.do?hmpeSeqNo=35486 

하나금융경영연구소

 

1. 금리 인상과 부동산 거래 스냅샷

  미 연준이 기준금리 인상을 지속하면서 주택 가격이 3개월 연속으로 하락 중에 있습니다. 연준이 0.75% 자이언트 스텝을 네 차례나 단행하면서 국채 금리와 대출 금리가 동반 상승하여 주택 담보대출을 통해 주택을 매수하려는 투자층에 악영향을 주었습니다. 금리 인상의 여파는 주택 시장에 직접적으로 전달되어 22.7~9 월 3개월 동안 Case-Shiller 주택가격 지수 (S&P가 미국의 단독주택 가격 수준을 지수화하여 발표하는 대표적 미 주택 가격 지수입니다.)가 연달아 하락 중입니다.

미국의 경우 고정금리로 대출을 받는 경우가 많아서 기존 주택 매수자들에 부담이 올라가는 것은 아니지만 신규 투자가 고금리로 인해 영향을 받아서 가격이 하락하는 것으로 보입니다.

미국 기준금리 ( 출처 : 인베스팅닷컴)

 

 금리 인상은 상업용 부동산 시장에도 냉각효과를 가져와 거래량의 감소로 연결되었습니다. 팬데믹 이전 추세를 보면 분기별 거래량은 연초에서 연말까지 증가하는 것이 일반적이나, 22년 들어서는 금리 인상으로 인해 거래 규모가 점진적으로 감소하였습니다. 

미국 주택 담보대출 금리 변동 추이 및 상업용 부동산 거래 규모 추이 (출처 : 하나금융경영연구소 보고서)

 

2. 미국 부동산 시장의 이해

 1) 미 상업용 부동산의 밸류에이션 메커니즘

 상업용 부동산 가격 분석에 있어 Cap Rate (자본환원율)의 이해가 필요합니다. 상업용 부동산 가치 산정 및 시장 가격 수준은 Cap Rate를 중심으로 논의되는데, Cap Rate는 순운영소득을 가치로 나눈 수치로 낮을수록 높은 가격 수준을 의미합니다. 

 순운영소득(Net Operating Income : NOI) 은 감가상각비와 같이 순수 부동산 운영에서 발생한 소득/비용이 아닌 항목들은 계산에서 제외하며, 임대활동에 관련된 Tenant Improvement , Leasing , commission , 자본 지출인 Capital Expense 등도 제외합니다.

 

Cap Rate 하락은 투자 활황으로 부동산 가격이 상승하는 시황을 의미하며 (순운영소득 유지 or 소폭 상승 / 가치 ↑ 로 인해)  금리 상승 시 투자 수익률과 금리의 격차(Spread)가 줄어들게 되어 레버리지 효과가 감소하고, 수익률보다 금리가 높은 경우 역레버리지가 발생합니다.

부동산 분야별 투자 규모 변동 및 상업용 부동산의 Cap Rate 적용 방식 (출처 : 하나금융경영연구소 보고서)

2) 관심집중, 임대용 공동주택 시장

 일반적으로 1년 단위의 임대 계약을 체결, 매년 임대료 인상이 가능한 장점이 있습니다. 22.1H 소비자 물가지수 서베이에 따르면 미국 주택 임차인의 60%는 1년 단위 계약을, 32%는 월단위 계약을 진행 중입니다. 임대 주택의 90% 이상이 1년 단위로 임대료 인상이 가능함을 의미하며, 보통 상한선은 소비자물가지수 상승률을 적용하는 것이 일반적입니다.

 

 금리 인상 이후 거래규모는 일시 축소되었으나 유닛당 가격은 상승세입니다. 금리 인상으로 인해 투자금액이 감소했음에도 불구하고 평년대비 높은 수준을 보여주고 있으며 상업용 부동산 투자자의 관심이 지속되고 있는 것입니다. 주택 매입이 어려워지면서 공동주택 수요가 증가하고 있으며 이에 대한 기대 심리는 거래 가격 상승으로 반영되고 있습니다.

임대용 공동주택 분기별 거래 수준 및 가격 수준 변동 추이  (출처 : 하나금융경영연구소 보고서)

 

3) 해외 투자자 관심 높은 스테디셀러, 오피스 시장

 대형, 포트폴리오 거래가 많고 장기 임대가 가능한 오피스 시장은 꾸준한 관심처입니다. 주요 도시의 중심부에 대규모로 지어진 오피스는 기관 및 해외 투자자들의 주요 관심 대상으로 꾸준한 거래가 되고 있습니다. 이러한 오피스는 5년 단위로 계약을 맺는 것이 일반적이고, 게약 기간 동안 주기적 임대료 인상을 약속하는 것이 보통입니다. 또 계약 기간을 채우지 못하고 임대 계약을 파기해야 하는 경우 조기 해지에 대한 페널티 조항을 둘 수 있어서 공실에 대한 위험 관리가 가능합니다.

 

 금리 인상과 더불어 가격 상승세는 멈췄으나 Cap Rate는 횡보세 유지 중입니다. Cap Rate 가 횡보세를 보이면서 가격이 하락했다는 점은 순운영소득 (NOI)가 하락했다는 해석이 가능합니다. 10년 국채 금리와의 SPREAD는 230~270bp 수준으로 6.3% 정도의 대출금리가 적용되어 Cap Rate와 비슷한 수준입니다.

분기별 오피스 가격 변동 추이 및 매수자 구성 변동 (출처 : 하나금융경영연구소 보고서)

 

글이 길어져서 1부는 여기서 마무리하고 2부에 산업용 부동산부터 이어서 작성해보도록 하겠습니다.

 

감사합니다!