아파트 공급 부족 통계 잘 봐야 하는 이유-언더스탠딩 배문성 1편

아파트 공급 부족 통계 잘 봐야 하는 이유-언더스탠딩 배문성 1편

아파트 공급 부족 통계 잘 봐야 하는 이유-언더스탠딩 배문성 영상 다루어 봅니다. 첫 등장부터 부동산에 관해서 전세=채권 권이라는 기존에 생각치 못했던 관점을 제시해주고 여러 data를 근거로 시장에 대해 판단을 내려주는 배문성님이 오랜만에 다시 영상에 나오셨습니다. 여러 데이터를 근거로 하락을 점쳤지만 정부의 강력하게 부동산 부양을 하면서 다시 상승하는 모양을 보이고 있지만 최근 다시 거래량이 줄고 경기가 어려워지면서 다시 하락할 가능성이 커지고 있습니다. 이런 상황에서 배문성 팀장은 시장을 어떻게 전망하는지 아파트 공급 부족 통계 잘 봐야 하는 이유-언더스탠딩 배문성 통해서 알아보도록 하겠습니다.

Reache Tistory 많은 방문 부탁드리겠습니다.

https://youtu.be/0UZO68L3Daw?si=w1_0Vg2feyIqGH6_

 

 

금리인하 갈리는 의견

• 금리 인하에 대해 국내 석학들 사이에서도 의견이 갈림. 동일한 현상에 대해 다른 해석을 하는 상황

금리에 대한 석학들의 상반된 의견

• 배문성 팀장도 가계부채 심각성을 더 시급하다고 보기에 반대 입장에서는 결론이 다를 수 있음

 

시장 대출 금리

• 빨간색 신규 주택담보대출 금리가 레고랜드 사태때 치솟은 이후 급격하게 내려온 상황. 다른 금리대비 더 급격하게 내려옴
• 가산금리에 영향을 미치는 주요 요인 중 하나가 연체율인데 주담대 연체율이 높음에도 주담대 금리가 더 낮은 상황

주택담보대출 금리와 주요 금리 비교

• 그 이유로 부동산 경착륙을 막기 위한 정부의 압박에 은행들이 협응했기 때문
• 특히 인터넷 은행들이 가계대출을 할 수 있도록 드라이브. 은행간 대출 경쟁이 일어났고 인터넷 은행은 저금리로 공격적으로 들어오면서 주담대 금리가 낮을 수 있었음
• 또 하반기 금리 인하가 예상되자 은행들은 금리가 높을 때 대출을 많이 하고 하반기 금리가 낮아진 뒤 예금을 받기 위해 노력
• 그러다 보니 3분기 가계대출이 폭증. 이런 대출 증가가 집값 상승세를 이끔
• 이제는 대출을 줄이고 저원가성 예금을 받는 쪽으로 태도 전환

 

전세 상승 요인

• IBK 투자증권 애널리스트 분석에 따르면 과거 대비 아파트 경매가 크게 감소하였고 비아파트 경매가 많이 나옴
• 빌라 전세사기 등 여파로 빌라등의 수요가 아파트로 옮겨 감

서울아파트 전세가 상승 요인

• 여기에 정책자금으로 9억이하 아파트가 오르자 이들이 아파트를 팔고 상급지로 갈아탐. 국토부 조사에서 보면 2021년 내 집을 팔아 집 산다 비율이 30%였는데 올해는 60% 수준

 

가계부채

• 집값이 오르면 가계부채는 당연히 늘어나는 것. 거기에 맞춰 빚을 내기 쉽게 해주면 그것 때문에 집값이 오른다는 내용
• 똑같이 10억 정도 있는데 빚이 안나오면 10억에 수렴하지만 빚 내기 쉬우면 빚을 내서 집값이 15억원에 수

부채를 얻기 쉬울수록 집값이 오르는 이유

• 반포동, 압구정동 아파트를 보면 2000~2006년간 3배, 그 뒤로 10년간 횡보 하다 다시 2배 정도 상승
• 그 10년이 어디쯤이냐에 따라 사람들의 심리가 결정
• 가계부채 비율이 전년대비 얼마나 올랐냐 내렸냐가 회색바 그래프. 회색바가 내려가거나 작을 때는 상승률이 둔화되었고 클 수록 상승률이 큼. 즉 빚 내기 쉬울수록 집값이 상

반포동, 압구정동 아파트 평균 시세와 가계부채 비율

• 가계 대출은 대부분이 주택 관련으로 결국 주담대 금리 증감률이 가계대출 증감률과 비슷
• 한국의 명목 GDP 성장률이 4~5% 정도로 이보다 대출성장률이 많으면 과도한 대출, 밑에 있으면 적게 일어난 거라 볼 수 있음
• 최근 가계대출 관리가 들어가며 대출이 둔화가 되고 있고 당분간 집값 상승세도 둔화될 것이라 전망

대출성장과 주택수요의 밀접한 관계

 

정부와 가계부채

• 지난 2~3년 정부의 힘이 굉장히 강했음을 알 수 있음
• 지금 시장금리가 7월보다 더 올라 버리면서 대출받기 힘들어지는 환경으로 가고 있음
• 스트레스 DSR 2단계를 연기하면서 시장에 상승 시그널을 주다가 7,8월 방향을 틀면서 시장에 혼돈
• 1분기까지 가계부채가 어느정도 관리되다 보니 어느정도 풀어주었는데 그러자 대출이 폭증했고 놀라서 다시 닫은 것으로 보임

 

매매거래량

• 연령별 서울 아파트 매매거래량을 보면 집값 상승기에는 매매 비중이 올라가다가 하락 시기에 매매 비중이 감소
• 이를 보면 3040은 추세 매매를 하는 것으로 보이는데 다르게 해석을 해 보면 빚내기 쉬운 환경에서는 3040의 수요가 증가. 특히 신생아, 신혼부부등 정책대출이 3040 대상으로 나

연령대별 서울 아파트 매매거래량

• 거래량을 보면 2022년 거래량이 1년간 1.5만건에 불과. 하지만 올해는 7월만 9천건 넘게 거래
• 구 별로 보면 강남 3구 아파트가 서울에서 20% 비중이고 거래 비중도 20%정도 유지. 마포 성동 등 신축 대단지가 많은 곳에 치고 올라오는 것을 확인할 수 있음
• 3040이 신축으로 많이 갔고 이들은 인근 지역에서 집을 팔고 상급지로 이동한 수요가 많음

구 별 아파트 매매거래량

 

 

부동산 심리 조급한 이유

• 부동산 심리에 대해 조급한 이유는 1) 공급절벽에 대한 세뇌 2) 정부가 하방을 받쳐준다는 믿음 3) 화폐가치 하락에 따른 중장기 우상향이 있음
• 하지만 이는 다르게 생각해 볼 여지가 많이 있음

부동산 심리 조급한 이유

 

아파트 공급 부족 통계 잘 봐야 하는 이유-언더스탠딩 배문성 1편 마무리

아파트 공급 부족 통계 잘 봐야 하는 이유-언더스탠딩 배문성에 대해 알아 보았습니다. 1편에서는 현재 부동산 시장의 현황에 대해 정리하는 내용이었습니다. 그리고 여름동안 집값이 많이 상승하자 많은 사람들이 계속해서 오를 것이라 전망하고 그 기저에는 공급부족, 정부의 하방 지지, 화폐가치 하락 같은 것을 근거로 내세우고 있는데 이 부분에 대해 다르게 볼 여지에 대해 2편에서 다뤄 보도록 하겠습니다.

이상으로 아파트 공급 부족 통계 잘 봐야 하는 이유-언더스탠딩 배문성 1편 review를 마칩니다.