언더스탠딩 시한폭탄이 된 부동산 부채위기 1편 (배문성 애널리스트)

언더스탠딩 시한폭탄이 된 부동산 부채위기 1편 (배문성 애널리스트)

 

 저번에 나와서 너무나도 좋은 내용을 전달해 주신 배문성 애널리스트께서 또 출연하셔서 내용 정리해 보고자 합니다. 저 같은 경우는 바로 책도 사서 읽었는데 그 외에도 새로운 내용을 많이 전달해 주셨네요. 출연 영상은 아래와 같습니다.

https://youtu.be/87xMTVbRk5 M

그럼 시작해 보도록 하겠습니다.

 

 1. 집을 사는 타이밍

조선시대 전세 (출처 : Youtube 영상)

 집을 언제 사야 하냐? 언제가 바닥이냐? 라는 질문을 많이 받습니다. 책에는 여러 가지를 썼는데 가장 간단하게 답변할 수 있는 시기는 전세가와 집값의 차이가 많이 줄어들 때인 것 같습니다. 진실인지 모르겠지만 대학생 때 한국사 수업을 들을 당시 한양 집값은 옛날에도 많이 올랐다고 합니다.. 귀양 갈 때 한양 집을 팔고 가면 다시 돌아왔을 때 집을 살 수가 없었습니다. 그래서 전세를 주고 귀양을 가게 되었다고 합니다. 조선시대에도 일반적이었고 퇴계 이황도 전세를 살았다는 얘기도 있습니다.

 

2. 전세가율

강남구 도곡렉슬 34평 GAP 및 전세가 비중 (출처 : Youtube 영상)

  전세가율을 언급한 이유는gap이라는 게 언제 커지냐면 집 값이 앞으로 계속 오를 거라는 기대가 커질수록 gap도 커지게 됩니다. 집 값이 떨어지기 시작하면 집 값 상승에 대한 기대가 꺾이고 gap이 줄어들면서 집값이 하락하는 모습을 보여줍니다. 전세가율을 긴 시계열로 보면 집 값이 높을 때는 50%대를 기록하고 집 값이 낮을 때는 80% 까지 gap이 줄어듭니다. 전세가는 주거 가치를 반영하여 큰 차이가 없는데 집값이 높냐 낮냐에 따라 gap 차이가 생깁니다. 과거 trend로 보면 전세가율이 50% 일 때는 집 값이 비싼 시기이고 80% 왔을 때는 집 값이 바닥이라고 볼 수 있습니다.

 

 물론 일본처럼 될 경우 전세가와 매매가가 거의 붙어서 가겠지만 일본처럼 될 가능성은 거의 없을 것입니다. 전세가율이 80% 수준이 된다고 하면 좋은 타이밍이라고 볼 수 있을 것 같습니다. 부동산 투자라는 게 주식, 암호화폐 보다 안전한 자산이라고 생각이 됩니다. (실체가 있고 실거주 측면에서) 가장 큰 risk는 집 값이 너무 비싸다 보니  레버리지를 많이 낄 수밖에 없고 그러다 보니 잃을 때 크게 잃을 수 있습니다. 하지만 전세가율이 높을 때는 크게 잃지 않을 수 있는 타이밍일 수 있습니다. 집 값이 올라가면 전세가도 올라가나 집값이 올라가는 것만큼은 아닙니다. 투기 심리가 세질수록 전세가 상승보다 매매가 상승이 더 빨라져서 gap이 벌어지는 모습을 보여줍니다.

 

 요즘은 전세가가 너무 빨리 떨어지다 보니 매매가도 떨어졌음에도 불구하고 gap이 50~60% 수준을 유지하고 있는 것으로 보입니다. 하락이 장기로 진행되면 gap이 줄어드는 타이밍이 오게 되고 그렇다 하더라도 집 값이 바로 상승하기는 어려우니 전세가율을 잘 지켜봐야 합니다. 지역마다 차이는 있으니 이를 잘 고려해야 합니다. 검단 같은 경우 전세가가 2억대인데 우리나라의 경제 수준을 고려해서 더 떨어지기는 힘들어질 것으로 보입니다. 현재 매매가가 안 떨어져서 gap이 크게 벌어져 있는데 매매가가 떨어지면서 gap이 줄어드는 시기가 매매에 좋은 시기라고 봅니다.

 

3. 매매 타이밍은?

 그러한 시기가 언제쯤 올까? 지방은 올해 하반기에도 올 수 있을 것 같습니다. 서울은 둔촌 주공 and 반포 주공 등 대규모 공급 (PxQ 관점에서 더욱 큰)가 지속 예정되어 있어 전세가 확 반등하기는 어려울 것 같습니다.  이럴 때 높은 집값을 버티지 못하면 1년 하락에 그치지 않을 수 있습니다. 그러다 보면 전세가율도 점점 올라갈 수 있을 것입니다. 

 

 금리에 대한 민감도는 전세가 매매보다 높아 보입니다. 전세가 먼저 급하게 떨어지고 있는데 집 값은 금리가 높아져도 버티려는 집주인들이 있습니다. 전세는 현실대로 돌아가기에 금리에 빠르게 반응하고 집값은 버티는 힘이 건재하다 보니 금리에 후행적으로 반응을 합니다.

 

 

정리

 부채위기에 관련된 내용에 앞서 매매 타이밍에 대해 먼저 다뤄 보았습니다. 배문성 애널리스트 께서 가장 중요하게 보는 항목은 전세가율이었습니다. 서울의 2004년부터 전세가율을 보면 아래와 같습니다. (서울 전체의 전세가율로 구별, 개별 아파트별로는 더 큰 차이가 있을 수 있습니다.)

2004년부터 서울 전세가율 및 평당가격 (출처 : 리치고)

이 data 상의 평균은 52.5% 지만 이명박 정부와 박근혜 정부를 거치면서 전세자금 대출이 많이 풀리게 되었습니다. 그렇기 때문에 그 이전 data와 비교는 무의미하며 최근 7년으로 끊어 확인 시 2016년 74% 대의 전세가율이 최고였고 이후에는 집 값이 상승하면서 전세가율이 지속 하락하는 모습을 보여줍니다. 2023.1월 에는 48.7%의 전세가율을 보여주고 있습니다.

최근 7년 서울 전세가율 및 평당가격 (출처 : 리치고)

 

 평당 가격은 4060 만원까지 찍었으나 이후 꺾이는 모습이며 평당 가격이 꺾임에도 전세가율은 더 떨어지는 모습을 보여주고 있습니다. 금리의 인상으로 인해 전세 회피 현상이 발생하고 있고 전세가가 급격히 떨어지는 바람에 매매가 하락에도 전세가율이 더 떨어진 것으로 보입니다. 앞서 배문성 애널리스트 께서 말한 대로 급격한 전세가율의 하락을 매매가는 집주인들의 버티려는 심리로 인해 하락 속도가 더디면서 전세가율이 벌어진 것으로 보입니다. 위의 data에서 볼 수 있듯이 아직은 매매 타이밍이 아닌 것으로 보입니다. 정부가 규제를 풀면서 일부 언론에서는 다시 집 값이 오를 것 같은 인상을 주기도 하지만 아직은 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

 

곧이어 2편에서 이어서 글을 쓰도록 하겠습니다.

 

감사합니다!