언더스탠딩 (전세 하락에서 시작되는 부동산 대학살 시나리오)_유동성리스크

언더스탠딩 (전세 하락에서 시작되는 부동산 대학살 시나리오)_유동성리스크

이번에는 마지막으로 유동성 리스크 측면에서 다뤄 보도록 하겠습니다. 

 

1. 입주물량

  비서울 지역을 보면 대부분의 지역에서 향후 2,3년간 예정된 입주 물량이 장기 평균 (2005~2021년) 대비 상당히 많은 것을 알 수 있습니다. 지방은 1%대의 기준 금리에도 유동성이 잘 흐르지 않았는데 지금은 3% 금리인 데다가 분양가도 많이 상승했고 공급도 많습니다. 지방이라 상대적으로 P가 낮기는 하지만 분양가 상승을 고려하면 PxQ를 생각한 유동성 부담이 상당합니다. 

분양물량 , 착공물량과 입주물량 차이 (출처 : youtube 영상캡쳐)

 2. 제2금융권 대출

 서울은 15억 이상 아파트에 주담대가 안 됐었습니다. 그러다 보니 사업자 등록하고 제2금융권에서 LTV 90% 수준으로 조달한 가구가 적지는 않습니다. 사업자 주담대가 2021년 많이 늘었습니다. 국회의원 자료를 보면 2019년 저축은행 사업자 주담대가 5조 였는데 2021년에는 12~13조로 2.5배가량 늘었습니다. 이런 대출은 제2금융권이나 캐피털사에서 많이 해줬는데 통상적으로 3년 만기 일시상환으로 대출을 해 줬습니다. 20,21년에 대출을 받은 사람은 3년 뒤인 내년과 내후년에 이 대출 만기가 돌아옵니다. 

 

 제2금융권은 본인들 자금 조달도 힘들어서 회수를 해야 되는 상황인데 이 대출을 리파이낸싱 해줄 것이냐. 안 될 것입니다. 설사해준다 하더라도 LTV (Loan to Value)의 V 즉 가치가 낮아졌으니 일부 상환 압력이 들어올 것입니다. 

https://m.khan.co.kr/economy/finance/article/202210202113005

자금조달 힘든 제2금융권, ‘부동산’부터 돈줄 죈다

 이 부분이 가계부채가 아니라 기업부채로 잡혀 있는 부분입니다. 가계부채가 1800조라고 하는데 기업으로 치면 재무상태표에 있는 차입금 같은 존재인 것 같습니다. 누구나 볼 수 있게 드러나 있다 보니 잘 관리가 되는 숫자입니다. 하지만 가계부채에 안 들어간 전세나 사업자 주담대 같은 것은 부외 부채, 주석 같은 것으로 빠져 있는 것 같습니다. 기업들이 문제가 생기는 것은 재무상태표에 있는 차입금 때문에 생기는 것이 아니라 부외 부채 같은 것 때문에 문제가 생깁니다. 우리나라 가계부채의 부외 부채 같은 것들의 상황이 앞으로 심각해질 것 같습니다.

 

 3. 부채 RISK

 내년에 접하게 되는 부채 RISK의 난도가 높습니다. 가장 가까운 하락장이었던 이명박 정부와 비교를 할 수밖에 없습니다. 미분양 물량 추이를 보면 (전국 미분양) 2007년 초에 노무현 정부에서 민간 택지도 분양가 상한제를 하겠다고 발표했고 건설사들은 분양가 상한제 시행 전에 분양을 하기 위해 분양 밀어내기를 했습니다. 2007년은 리만 사태 전이라 집 값이 높을 시기였고 건설사들이 비싼 가격에 분양한 것을 가계에서 안 받아주다 보니 미분양이 확 늘어났습니다. 저 미분양 물량을 떠안은 건설사들이 부도가 나고 저축은행도 구조조정이 되었습니다. 저 때는 건설사와 저축은행만 구조 조정하면 되는 이슈였습니다.

 

주택매매가격지수 및 미분양 물량 추이 (출처 : youtube 영상 캡쳐)

 이번 20,21 년도에는 선호도가 떨어지는 지역도 집값이 2배가 올랐습니다. 그때 분양한 물량을 가계가 다 받아준 것입니다. 말 그대로 미분양이 씨가 말랐습니다. 20,21년 분양한 게 23,24년 완공이 되는데 과연 이때 샀던 사람들이 입주할 만큼의 유동성이 준비가 되어 있느냐? 건설사, 증권사, 은행들 입장에서는 이미 판 것입니다. 그런데 수분양자들이 입주 시기에 돈이 없다고 하면 건설사나 금융회사에서 줘야 될 돈을 못주고 돈의 흐름이 막히게 됩니다. 이것은 부동산 PF ABCP (자산담보부 기업어음 , Asset-Backed Commercial Paper )에서 문제로 보는 것들은 아예 분양조차 하지 않은 예정 사업장 PF입니다. 

 

 100% 분양 완료된 PF 사업자들은 우량한 사업장으로 보고 있습니다. 100% 분양 완료됐으니 입주하고 나면 수분양자로부터 돈을 회수해서 PF를 갚을 것이라고 예정이 되어 있는 것인데 가계가 돈이 없어서 못 받는다면? 우량했던 100% 분양 사업장 PF 마저도 연장해야 된다던가 하는 문제가 생기면 부채 RISK 가 서로 물고 물리게 되어버리는 문제가 발생할 수 있습니다. 입주가 원활하게 될 것인가?

 

 지방은 이명박 정부 시기에 보면 어떤 지역에 100% 분양완료되었는데 어떤 건설사가 돈을 못 받고 있었습니다. 분양된 게 맞나 확인해보니 보통 지방은 기존 1 주택자가 신축을 분양받는 경우 기존 집이 팔려야 신규 주택으로 들어갈 수 있는데 기존 주택이 안 팔리는 것이었습니다. 건설사 입장에서는 가산 이자를 물리던지 계약을 취소하던지 해야 할 텐데 건설사도 이 사람이 계약을 취소하면 높은 가격을 받아줄 신규 계약자를 찾기가 쉽지 않아서 기다리는 경우도 있었습니다.

 

 4. 유동성 위기

 지금은 부동산 PF 이슈가 중소형 증권사에서 발생했고 정부에서 선제적으로 대응 중입니다. 내년에 벌어질 이슈는 올해 중소형 증권사 다루는 것보다 난이도가 훨씬 올라갈 것입니다. 

https://biz.chosun.com/policy/policy_sub/2022/10/23/3SI62IANYVHFLPKEO7BHM5PRXY/

정부 “부동산 PF 적극 대응…모든 지자체 보증 확약”

건설사나 저축은행만의 이슈면 워크아웃해서 정리하면 되지만 개인들이 많이 엮여있기 때문입니다. 또 전세 보증금 문제도 개인 간의 채무인데 이것은 국가가 개입하기 어려운 문제입니다. 

 

 집 값이 오르는 시기에는 아무 문제가 없었습니다. 집 값이 오르는데 누가 계약을 취소하고 싶겠습니까. 집 값이 떨어지는 요즘 같은 시점에 이러한 문제를 어떻게 해결해야 할까. 쉽게 떠오르는 것은 은행인데 내년은 긴축기조를 유지할 것이라고 예상되기 때문에 은행을 통해서 유동성을 지원하는 것도 어려울 것입니다. 

 

 전세 가격의 하락 → 리파이낸싱이 안 되는 문제에 봉착하게 되고 위에 말했던 문제로 연결이 될 수 있습니다. 지금의 전세 이전 가격은 2020년도 전세 가격이고 그때와 비교해서 얼마나 떨어졌느냐가 상환 압력으로 작용합니다. 21년은 전세가가 너무 높았던 시기인데 내년 전세가가 지금 수준으로 가거나 더 하락하면 상환해야 되는 압력이 폭이 더 커지게 됩니다. 

 

 언더스탠딩 배문성 애널리스트의 "전세 하락에서 시작되는 부동산 대학살 시나리오"에 대해서 다뤄 보았습니다. 1시간 13분의 영상이고 설명 하나하나가 다 중요한 부분이라서 배문성 님이 말한 내용을 거의 다 적게 되었습니다. 

 

정리해 보면,

※ 가장 중요한 건 전세=채권 이므로 금리가 오르면 가격이 하락한다.

※ 채권의 볼록 성으로 인해 기준 금리가 낮은 상태에서의 금리 인상은 가격의 더 큰 하락을 불러일으킨다.

※ 공급은 Q만 볼 게 아니라 PxQ로 봐야 한다. 단순히 분양 물량만 볼 게 아니라 입주물량을 봐야 한다. (분양가 상한제 이후 분양을 미뤄온 사업장들이 다수)

※ 제2금융권 대출, 전세가 하락에 의한 상환 압력 등이 유동성 리스크를 불러올 가능성이 크다.

 

이상으로 글을 마치겠습니다.

감사합니다!