언더스탠딩 (전세 하락에서 시작되는 부동산 대학살 시나리오)_공급

언더스탠딩 (전세 하락에서 시작되는 부동산 대학살 시나리오)_공급

 이번에는 공급 측면에서 다뤄 보도록 하겠습니다. 최근 많은 전문가들과 언론에서 공급 부족이라고 프레임을 잡았는데 과연 공급 부족이 문제였는지 확인해보겠습니다.

 

 1. 공급 단순양 Q 보다는 가격을 같이 고려한 PxQ로 분석

 공급도 단순히 판매량, 즉 몇 세대가 공급됐냐 보다는 기업의 매출처럼 PxQ로 분석을 하는 것이 맞는 것 같다고 합니다. 주식 시장에 비교를 하면 IPO 최대어였던 LG 에너지 솔루션 상장과 일개 코스닥 기업 IPO 상장이 각각 미치는 영향은 엄청난 차이가 있습니다. 전자가 훨씬 많은 유동성을 빨아들였습니다. 주택도 단순히 공급량 Q 만 고려할 것이 아닙니다. PxQ로 입체적으로 생각해 볼 필요성이 있습니다. 

 

 채권에 비유해보면 한전과 은행채 발행 확대가 미치는 영향은 그보다 못 한 자산들의 수요를 붕괴시킵니다. 등급이 낮은 채권 발행이 늘어나도 등급이 좋은 채권은 영향을 안 받습니다. 하지만 최상단의 공급이 많으면 아래는 붕괴하게 됩니다. 채권은 신용등급이 있어서 서열화가 되어 있는 자산입니다. 우리나라 부동산이나 대학교도 대단히 서열화되어 있습니다. 그 이유는 서울대 정원이 늘어나면 비 서울대 소외가 훨씬 더 심해진다는 것입니다. 강남의 공급이 많이 늘어나면 비강남 및 비서울 지역으로는 유동성이 흐르지 않게 됩니다. 강남에서 다 흡수되기 때문입니다. 유동성이 마구 확장되는 때에는 그것을 다 소화하면서 가지만 지금처럼 금리를 높여서 유동성이 축소되는 와중에 강남에 신축이 쏟아진다면 비강남, 비서울은 대학살이 일어나게 됩니다.

 

2. 입주물량 확인

강남3구 및 용산구 입주물량 (출처 : youtube 영상 캡쳐)

  빨간색 선은 서울 아파트 그 해 입주물량, 노란색 바는 2022년 초 기준 평당 5천만 원 이상 입주물량, 초록색 바는 강남 3구와 용산구 입주 물량입니다. 2008,9년도 잠실과 반포에 도합 3만 세대가 입주했습니다. PxQ로 계산 시 엄청난 공급이 있었던 것입니다. 그 이후에는 고가 아파트 물량이 없었지만 집값이 상당기간 약세였습니다. 2011년 기준금리를 2% → 3.25% 인상을 하였는데 그 전의 약세는 엄청난 물량 공급 여파가 아닌가 분석을 하고 있습니다. 문재인 정부에서 유일한 약세 구간은 헬리오 시티 입주 영향으로 보입니다. 노란색 바와 초록색 바가 거의 동일해야 할 것 같지만 2022년 초에는 마용성 및 강동구 지역도 엄청난 상승으로 평당 5천만 원을 넘겼었습니다.

 

3. 2023년 이후 입주 예정 물량

 지금 상황은 어떨까? 2008년부터 21년까지 강남 3구 + 용산구 입주 물량은 연평균 7천 세대쯤 되었습니다. 그런데 2023~25년까지 강남구에 연평균 13000세대, PxQ 개념으로 생각하면 상당한 공급 부담이 됩니다. 금리는 이명박 정부와 비슷한 레벨에 왔는데 서울 선호지 집값은 그때보다 3배 가까이 올랐습니다. 그런 와중에 강남 3구의 공급은 기존보다 2배 가까이 나올 예정입니다. 반포, 개포, 방배 등에서 나오는 물량은 P를 고려하면 엄청난 유동성을 빨아들일 요인입니다.

 

 재건축은 주식 시장으로 치면 유상증자 같은 것이라고 생각합니다. 둔촌 주공이 19년 멸실될 당시에는 7000세대에 전세가가 1~2억 정도였습니다. 이때 당시 전세 시총은 1조 정도였습니다. 입주 시점에는 12000세대 x 8억 (가정)이라고 하면 10조가 됩니다. 1조였던 전세 시총이 10조로, 9조만큼 이 증자되는 효과입니다. 유상 증자는 보통 가격에 하락 요인입니다. 악재인데 유동성이 풍부한 시장에서는 악재를 빠르게 소화하지만 유동성이 빨려 들어가는 형국에서 이러한 공급이 나오면 그게 미치는 여파는 생각보다 심각할 수 있습니다.

 

 공급에 대한 설명에 있어서도 많은 전문가들은 단순히 공급량 Q에 대해서만 이야기를 하였는데 배문성 애널리스트님은 PxQ에 개념으로 설명을 하시고 이것이 부동산 시장을 설명하는 데 있어 훨씬 와닿는 것 같습니다. 채권에 비유한 것도 이해를 돕는 부분이었던 것 같습니다. 금리와 공급 모두 앞으로 약세장을 예상하고 있는 만큼 23년은 주의해야 할 필요성이 있어 보입니다.

 

다음번에는 유동성 리스크에 관한 부분에 대해서 설명해 보도록 하겠습니다.

 

감사합니다!