언더스탠딩 (전세 하락에서 시작되는 부동산 대학살 시나리오)_전세는 채권이다.

언더스탠딩 (전세 하락에서 시작되는 부동산 대학살 시나리오)_전세는 채권이다

 이번에는 언더스탠딩에 나온 내용에 대해 다뤄 보도록 하겠습니다. 제목과 같이 부동산 관련 내용이며 지금까지 부동산 상승 및 하락에 관해 여러 전문가들이 나와서 이야기를 했지만 이번에 나온 배문성 크레디트 애널리스트의 내용이 너무 공감이 되고 현실성이 있어서 한 번 다뤄 보려고 합니다. 영상 link는 아래와 같습니다.

https://youtu.be/9qq5n2k6C2Y

 

1. 주식 애널리스트와 크레디트 애널리스트 차이점

주식 애널리스트는 주가의 상승이 중요합니다. 그렇기 때문에 기업의 영업 이익이 증가하는 긍정적 요인에 주목합니다.

크레디트 애널리스트는 내가 투자한 회사나 산업 등이 부도가 나서 원리금을 못 받게 되면 어떻게 하지에 대한 걱정을 우선하게 됩니다. 그렇기 때문에 회사나 산업이 잘 안 될 가능성, 부채 리스크에 대해서 집요하게 파고드는 부정적 요인에 주목합니다.

 

2. 전세는 채권이다.

채권 발행 추이 (출처 : youtube 영상 캡쳐)

  최근 채권 시장에서 AAA 등급의 한전이나 은행채 순 발행 물량이 늘어나니 그보다 신용등급이 떨어지는 일반 회사, 캐피털들은 금리가 오르다 못 해 발행 자체를 못해서 순 상환을 당하고 있습니다. 1,2년 전만 해도 공사, 은행채 발행이 늘어나더라도 일반 회사나 캐피탈 회사도 조달이 잘 됐습니다. 20년처럼 금리가 내려가서 유동성이 풍부해지면 공급이 많이 늘어나더라도 시장이 다 소화를 합니다. 유동성이 확대될 땐 돈이 안전하고 좋은 자산부터 채우고 위험하고 안 좋은 자산으로 순차적으로 흐릅니다. 반대의 경우 안 좋은 자산부터 자금이 빠지기 시작해서 최종적으로 안전하고 좋은 자산도 위협을 합니다. 

대한민국 기준금리 (출처 : 인베스팅닷컴)

 

한전/도로공사 채권발행 추이 (출처 : youtube 영상 캡쳐)

 한전과 도로공사 모두 동일 등급의 회사인데 같은 조건에서는 공급이 많아지면 가격이 떨어집니다. 도로공사 물량은 일정하지만 한전 물량은 늘어나면서 갈수록 한전의 조달금리가 높아지는 것을 볼 수 있습니다.

 

금리와 공급의 2x2 매트릭스 (출처 : youtube 영상 캡쳐)

 가격을 볼 때 유동성과 공급을 같이 봐야 합니다. 1,3 번은 명확합니다. 2,4번 유동성과 공급이 서로 다른 방향을 가리킬 때가 판단이 어려워집니다. 유동성과 공급 중 더 많이 변하는 게 영향력이 좀 더 크다라고 생각을 전해 주십니다.

 

그럼 여기에서 왜 전세가 채권인지 알아봅시다. 

 

 채권은 이자를 주는데 전세가 이자를 주느냐? 전세는 집주인이 자기 집을 담보로 전세금을 조달한 것입니다. 즉 세입자가 채권자입니다. 집주인이 세입자에게 이자를 주지는 않지만 주인집에서 무상으로 거주할 수 있는 서비스를 제공하고 그 서비스는 월세의 가치와 일치합니다. 주거 서비스를 채권의 이자처럼 제공하는 것입니다. 

 

 우리는 세입자를 약자라고 생각하지만 세입자는 채권자입니다. 돈 구하기 쉬울 때는 채무자가 갑이 됩니다. 돈 구하는 기업이 갑이 되어서 은행들이 줄을 섭니다. 하지만 최근처럼 돈을 구하기 어려워질수록 은행 앞으로 기업들이 줄을 섭니다. 

오랫동안 세입자가 약자라는 시선은 돈을 구하기 쉬운 세상이었기 때문입니다. 최근에는 돈을 구하기 어려워지면서 집주인이 약자가 되는 모습이 보이고 있습니다.

https://newsis.com/view/?id=NISX20221125_0002100927&cID=10401&pID=10400 

"세입자에게 월세 내줘"…고금리에 '역월세' 확산 [집주인 乙 시대③]

 

 채권은 금리가 오르면 가격이 낮아지고 금리가 낮아지면 가격이 오릅니다. 22년 8월 전세가 폭등할 거라는 전문가들의 주장이 있었지만 현실은 반대로 나타났습니다. 입주 물량이 많은 것도 아닌데 전세가 왜 떨어졌을까? 전세는 채권이기 때문에 금리가 오르면 전세가가 떨어질 수밖에 없습니다.

채권 가격과 금리 차트

 전세가는 채권이다 라는 의견에 처음에는 갸우뚱 했지만 들으면 들을수록 정말 와닿는 강의 였습니다. 설명도 잘 하시고 논리가 탄탄해서 지금까지 부동산 시장을 잘 설명해주신 것 같습니다. 전체 1시간 10분이나 되는 영상으로 한번에 다 설명하기에는 글이 길어져서 나눠서 올리도록 하겠습니다.

 

감사합니다!