언더스탠딩 (전세 하락에서 시작되는 부동산 대학살 시나리오)_금리

언더스탠딩 (전세 하락에서 시작되는 부동산 대학살 시나리오)_금리

 

 이번에는 금리 측면으로 조금 더 자세하게 설명해보도록 하겠습니다.

 

1. 월세 수익률 확인

 집 값은 전세 + 갭 으로 정의할 수 있습니다. 전월세 실거래가 통계는 2011년부터 국토 교통부를 통해서 자료가 공시됩니다. 재건축은 집 컨디션에 따라 편차가 크고, 나 홀로 아파트도 거래량이 적어서 오차가 클 수 있습니다. 

https://rtdown.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

 이러한 것을 배제하고 신축 대단지 아파트의 월세를 기준으로 data 확인이 필요합니다. 신축 대단지 아파트의 월세를 보면 10년간 변화가 거의 없었습니다. 

대단지 아파트 전월세 추이 (출처 : youtube 영상 캡쳐)

 여기에는 3가지 이유가 있는 것 같습니다. 

1) 집 값이나 전세가에 상승 동력이 되는 것은 교통과 학군이 큰 영향을 미치는데 이런 지역은 교통과 학군이 완성형이기 때문에 더 좋아질 원동력이 보이지 않는 것입니다. 이러한 지역은 성장이 정체되어 있지만 신용 등급이 높은 공기업에 비유할 수 있을 것 같습니다.

 

2) 감가 상각을 무시할 수 없습니다. 1년 된 아파트와 8,9년 된 아파트를 비교해 보면 차이가 날 수밖에 없습니다. 오히려 이런 지역에 대단지 아파트다 보니 감가상각을 beating 하면서 갔을 것입니다.

 

3) 마지막 요인은 주변에 공급된 아파트 입니다. 반포나 대치 지역에 신축 공급이 되니 월세 상승을 제한했을 것입니다.

 

 

월세 중에 상단 월세만 넣어서 집 값으로 나눈 세전 월세 수익률과 기준 금리를 비교한 것입니다. 우량한 채권들이 그렇듯 기준금리보다 1%가량 높게 유지하고 있습니다. 대부분 월세 수익률을 인지하지 않고 집을 사지만 결과적으로는 상당히 장기간 월세 수익률이 기준금리 방향성과 일정 수준의 spread를 두면서 동행했습니다. 월세 값은 비슷했지만 아파트 값이 오르니 수익률이 점차 하락한 것입니다.

세전임대수익률 (출처 : youtube 영상 캡쳐)

 

2. 기준금리와 집 값 

이명박 정부 시절, 기준금리 3% 내외였던 시절에는 서울 수도권 집값이 하락하는 약세장이었습니다. 이후 기준 금리를 6차례 인하하니 거세게 반등했습니다. 인하기간 중 2번 정도 인상을 한  구간이 있는데 2018년 하반기에서 2019년 상반기입니다. 이 때는 금리 인상과 헬리오 시티 입주가 겹쳤습니다. 매트릭스에서 1번에 부합하니 가격 하향 압력으로 작용했습니다. 2019년부터 금리 인하가 재개되면서 다시 우상향 하는 모습을 보여 줍니다. 

주요 금리 및 서울 대단지 아파트 실거래가 추이 (출처 : youtube 영상 캡쳐)

 

대한민국 기준금리 (출처 : Investing.com)

 그렇다면 비서울 지역은 어땠느냐? 기준 금리가 1.5% 내외였던 2015년부터 2019년까지 집 값이 장기간 횡보했습니다. 그러나 코로나로 인해서 기준 금리를 0.5% 까지 내리니까 이런 지역들까지 유동성이 흐르게 되었고 상승하게 되었습니다. 드디어 위험하고 덜 선호되는 자산으로도 유동성이 퍼진 것입니다.

 

3. 채권의 볼록 성

 

채권의 볼록성 (출처 : youtube 영상 캡쳐)

 2000년대 이후로 우리나라가 금리를 1% 이상 올린 건 이번이 3번째입니다. 그런데 왜 이번에는 채권 대학살 이라면서 난리가 난 것일까. 채권 가격은 금리와 반대로 움직이는데 선형 관계가 아니라 위와 같이 볼록한 그래프로 움직입니다. (채권의 볼록 성) 채권의 만기가 길수록 볼록해집니다. 우리나라 가계의 주택 보유 기간이 평균적으로 9~10년 정도 되므로 10년 만기 채권에 비유해 볼 수 있습니다. 금리가 낮을수록 금리가 조금만 바뀌어도 Y 축인 가격이 확 변하게 됩니다.

 

노무현 정부 시절 3.25% → 5.25% 갈 때 가격 변화보다 이번에 0.5% → 3.25% 갈 때 가격 변화가 훨씬 큰 것입니다. 지금이 가격을 끌어내리는 힘이 훨씬 강합니다. 반대로 비선호 지역까지 유동성이 흐를 수 있었던 배경에는 1.5% → 0.5% 1% 차이지만 금리가 낮은 데에서 더 낮게 변화하니 가격을 올리는 힘이 강했습니다. 5% → 6% 로 1% 오르면 이자 비용이 20% 오르는 것이지만 1% → 2% 오르면 이자 비용 부담은 2배가 오르는 것입니다.

 

  저번 전세는 채권이다에 이어서 금리로 집 값을 설명하는데 설명 하나하나가 정말 논리적이었습니다. 특히 마지막 채권의 볼록 성에 대한 설명에서는 기준금리 1.5% → 0.5% 인하로 인해서 부동산 가격이 얼마나 오르게 되었는지를 제대로 설명하는 것 같았습니다. 이후 글에서는 공급 관련된 내용에 대해서 작성해 보도록 하겠습니다.

 

감사합니다!