5억이 작은돈 입니까?

 5억이 작은돈 입니까? 이라는 제목으로 머니인사이드에 라이프 자산운용 배문성 이사님 영상 2부에 대해 다뤄 봅니다. 전세는 채권이다 라는 내용으로 신선한 충격을 주었던 배문성 님 영상은 볼 때마다 현 상황에 대해 가장 잘 와닿는 것 같습니다. 최근 집 값 반등을 두고 바닥을 찍고 오른다는 얘기를 하는 사람들이 많은데 현재 경제 상황은 그리 녹록지 않습니다. 경제가 받쳐주는 상황이라면 모르겠지만 매우 취약한 상황에서 집 값만 오르는 것은 정부의 정책과 유동성 공급으로 인한 데드캣 바운스라는 생각입니다. 5억이 작은돈 입니까? 영상 자세히 보도록 하겠습니다.

https://youtu.be/gVh1gdUwoMk?si=P0-eabylydbMEGMV 

reache's 티스토리 많은 방문 부탁드리겠습니다.

파운드리 반도체 엔지니어 겸 만두&조이 아빠 경제&미국주식 공부

 

강남의 집값은 어떻게 변화되어 왔나?

반포 압구정 평당 가격 (출처 : 머니인사이드)

• 반포, 압구정동 아파트 평당 가격을 보면 2000~2006년 평당 가격 3배 상승, 06~15년 하향 및 횡보, 16년부터 다시 2배가량 상승
• 호가 data를 보여주는 부동산 114 data로 실거래가는 호가보다 낮은 가격으로 거래

은마 잠실주공5단지 가격 추이 (출처 : 머니인사이드)

• 2006년도 peak 찍고 2009년 더블 탑을 찍은 다음에 집 값이 빠지는 모습
• 2009년과 같다고 생각하는 사람은 장기간 하락을, 다르다고 생각하는 사람은 가격이 오를 것이라 기대

반포 34평 매매가 전세가 추이 (출처 : 머니인사이드)

• 매매가 전세가 추이를 보면 매매가는 오르지만 전세가는 하향 안정화, 갭이 더 벌어지다 보니 전세가율이 낮아짐
• 평균 5,60% 수준이나 현재 40%대 수준. 갭이 크다 보니 갭투자 수요는 약해질 가능성↑

 

고금리에도 빚이 불어나고 있다?

시장금리 가산금리 (출처 : 머니인사이드)

• T 작년 하반기로 시장금리, 가산금리가 높았던 시기
• 과거 학습효과로 금리가 낮아지면 부동산 가격이 올라갈 것이라는 생각, 금리가 낮아질 거란 생각에 주택에 대한 수요가 증가
• 하지만 현재는 오른쪽처럼 시장금리가 다시 오르고 있는 상황, 무리해서 낮춰놨던 가산 금리도 올라야 하는 상황
• 대출금리 상승으로 주택 구매 수요 감소
• 특례보금자리론 금리도 상승
• 낮아질 것 같던 금리가 다시 오르고, 그 기간이 길어질 것이라고 경제 주체들의 생각이 달라지면 주택에 대한 수요도 달라질 수 있음

 

강남 불패신화? 정말 위험한 생각입니다

• 뉴욕, 샌프란시스코처럼 전 세계 자산이 몰려드는 부동산들도 많이 하락. 선호도가 높은 것이라도 경제 상황, 금리에 따라 조정받을 수 있음
• 08~15년 만 해도 아파트 가격이 하락. 당시 경제 성장이 잘 나오던 시기였음

 

입주 물량과 집값에 대한 착각

• 내년도 입주 물량이 줄어서 집값이 오를 거라는 보도가 많음

최근 5년간 주요 도시 입주물량 (출처 : 머니인사이드)

• 20,21 년 입주 물량이 많았지만 전세가와 집값이 많이 올랐음
• 22년은 입주 물량이 적었지만 전세가와 집값이 많이 하락
• 결국은 금리를 같이 보고 종합적 판단이 필요

 

강남 물량이 늘어날수록 서울 집값이 떨어진다?

• 강남 3구에 공급을 해야 집값이 잡힌다는 말에 어느 정도 동의

서울시 & 상위4구 아파트 입주물량 (출처 : 머니인사이드)

• 강남 3구 입주 물량이 많았던 시기 전세가가 하락. 전세가가 하락하니 집값도 안정화
• 2000~06년 강남 3구 집값이 오르던 시기는 강남 3구 입주물량 부족
• 08~13년 확인 시 강남 3구 입주량이 증가
• 23~26년 강남 3구 입주물량 다수 예정
• 공급이 많아도 금리가 내려오면 물량들이 무리 없이 소화 가능, 하지만 고금리가 지속된다면 가격적인 충격 가능성

 

빚내서 집 사자, 정말 조심하셔야 합니다

• 요즘 같은 환경에서 빚을 너무 많이 내는 것은 위험
• 5억 이상 빚도 아무렇지 않게 받고 있는 사람들이 많은데 금리가 내릴 거라는 투기적인 마인드로 접근하는 것은 위험

 

부동산 시장의 진짜 신호와 가짜 신호

• 금리의 방향성에 대해서는 생각을 해 볼 필요가 있음
• 공급에 대해서도 입주물량이 줄어드니 집 값이 오른다는 편향적인 뉴스를 주의할 필요가 있음
• 조심해야 하는 지표는 거래량과 미분양 물량
• 거래량은 동행지표지, 선행지표가 아님
• 미분양 물량이 줄어든다는 것도 건설사나 금융기관에 좋은 정보임, 반대로 시장이 안 좋아서 아무도 분양을 하지 않을 경우에도 미분양은 감소

 

인구와 부동산은 관계없다? 큰 착각입니다.

• 새로 태어나는 인구는 줄었지만 소득 자체가 올라갔음. 인구만 볼 게 아니라 인구x소득, GDP가 잘 성장을 하느냐를 볼 필요가 있음
• 50대 이상은 남자들만 경제활동을 했던 시기, 하지만 최근은 남자, 여자 모두 경제활동에 참여하여 경제활동에 참여하는 인구 자체는 더 증가하여 가계 소득 증가
• 20대 이하는 남녀 다 합쳐도 인구가 너무 빠르게 감소. 절대 수요 자체가 감소
• 해외 이민을 받은 나라는 호주, 캐나다 등으로 중국이나 개도국의 부자들이 이민 가고 싶어 하는 나라들임
• 우리나라는 부자보다는 저임금 노동 인구들 위주로 유입 가능성이 높음

고령화로 인한 세수 확대 필요 (출처 : 머니인사이드)

• 우리나라가 부채가 많음에도 신용등급이 오르면서 주요 기관 등에 의해 투자를 받았던 시기였음
• 하지만 GDP 대비 정부 부채가 점차 올라와서 신용등급 강등 위험성이 존재. 일본도 AAA였던 시기가 있으나 현재는 우리나라보다 2단계 낮음
• 일본 엔화는 준 기축통화, 해외 투자 자산도 많아 버틸 수 있으나 우리나라는 원화 가치 및 해외 투자 자산 부족으로 신용등급 강등 시 큰 피해 입을 가능성 존재
• 정부 부채를 줄이기 위해서는 세금을 많이 걷어야 할 필요성 존재
• 고령화로 세금을 많이 걷을 필요성 증대, 다른 나라보다 적게 걷고 있는 영역에서 세금을 늘려야 하는데 결국 보유세 인상이 불가피

 

아직 아닙니다, 조급하게 가지 마세요

• 부동산 경착륙을 막기 위한 정부의 노력이 주효하여 상반기 온기가 돌았음
• 벼락거지라는 학습효과로 인해 불안한 마음으로 대출을 많이 받아 주택 구매를 하고 있음
• 상승장을 겪으며 조바심이 드는 사람이 많으나 긴 시계열로 하락장에 대한 공부도 필요

 

5억이 작은돈 입니까?  마무리

 5억이 작은돈 입니까? 라는 어떻게 보면 자극적인 제목이었지만 그 내용은 매우 좋았던 것 같습니다. 많은 전문가라는 사람들이 어떠한 자료도 없이 뇌피셜로만 떠드는데 그 근거조차 빈약한 경우가 다수 있었던 것 같습니다. 하지만 배문성님은 항상 본인의 주장을 뒷받침하는 근거를 가지고 설명을 해 주시기에 이해도 쉽고 더 와닿는 것 같습니다. 물론 같은 근거 data가 있다고 하더라도 미래의 예측을 100% 할 수는 없고 집 값이 오를 수도 있을 것 같습니다. 하지만 확률상 하락할 가능성이 높아 보이는 것이 사실입니다.

 이상으로 5억이 작은돈 입니까?  review를 마쳐 봅니다.