언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_2편

언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_2편

 저번에 이어서 글을 쓰도록 하겠습니다.

 

1. 전세와 밸류에이션

월세와 금리, 전세의 관계 (출처 : Youtube 영상)

  전세는 밸류에이션을 방해하는 요소로 생각이 됩니다. 월세 비중이 워낙 낮다 보니 이에 대해 잘 체감하지 못합니다. 그러다 보니 전세 중심으로 생각을 하고 전세가 집값에 영향을 미친다라고 생각을 합니다. 지역별로 월세가 산출이 되는데 그 월세라는 것은 소득과 공급에 의해 영향을 받는다는 생각이 듭니다. 전세는 월세가 얼마냐에 따라 금리와 함께 전세가를 흔든다라는 생각을 합니다. 월세 200만 원을 받기 위한 적정 전세가가 얼마냐? 시장금리 6% 에서는 4억, 4% 에서는 6억 ,  2% 에서는 12억이 됩니다. (월세는 소득에 영향을 받아서 무조건 올릴 수는 없습니다.) 여기에서도 채권의 볼록성이 설명이 됩니다. 

월세 200을 받기 위한 금리별 필요 금액

 집 주인마다 재무구조와 처한 상황이 다르고 예금 금리와 대출금리가 다르다 보니 거기에서 전세가가 혼탁해집니다. 2% 예금 금리에서 현금부자 집주인 입장에서는 12억을 받아야 월 200만 원의 현금 흐름이 나옵니다. 그러나 일부 빚이 많은, 대출금리 4%로 집을 구매한 집주인 입장에서는 6억만 받아도 (대출금 상환을 통한 이자 감소) 월 200만 원의 현금 흐름이 나오게 되고 7억에만 전세가 나가도 감사하게 됩니다. 대출이 많은 사람이 많을수록 12억 보다는 6억에 가까운 전세가가 형성이 될 것입니다. (전세는 채권이고, 채권 이자는 동일한데 금리에 따라 가격이 요동칩니다.)

부채비율에 따른 월세,전세 선호  (출처 : Youtube 영상)

 마포구 마포대로 주변 원룸이나 오피스텔도 월세가 80~100만원 가량 나옵니다. 상당기간 마포 신축 33평 아파트 월세가 200만 원 정도였습니다. 원룸 2개가 아파트 대비 훨씬 싼데 나오는 현금흐름은 비슷한 것입니다. 아파트 월세가 낮은 게 아닌가? 34평의 경우 최소 3인 가족일 경우가 많은데 우리나라 3인 가족이 아이 키우고 하다 보면 월세 200도 버거운 경우가 많습니다. 월세 200 이상 내면서 살 수 있는 사람은 제한적입니다.

 

 우리나라 월세가 낮은 이유가 전세가 그 역할을 하기 때문입니다. 빚이 많은 집주인이 많을 수록 6억에 가까운 가격에 전세가가 형성이 됩니다. 웬만한 대출금리보다 낮은 전세자금 대출을 이용할 수 있는 사람에게는 월세 200 내는 것보다 훨씬 저렴하게 전세 이용이 가능합니다. 전세 7,8억이 적정가로 fix 되면 월세를 올리기 힘들어집니다. 현금이 많은 다주택자는 월세를 받고 싶은데 전세에 뺏기니 월세를 올리지 못하는 상황이 놓였습니다.

 

2. 전월세 거래 비중

전월세 거래 비중  (출처 : Youtube 영상)

 전월세 거래 비중을 보기 앞서 세분화하면 보증금만 있는 전세, 보증금이 월세 20년치를 초과하는 준전세, 보증금이 월세의 12~240 개월 구간의 준월세, 보증금이 월세 12개월 이하의 순수 월세가 있습니다. 순수 월세는 1% 이하 비중을 왔다 갔다 합니다. 서울시 아파트 전월세 거래 비중 추이를 살펴보면 반전세가 늘어난 거지 순수 월세가 늘어난 것은 아닙니다.

 

 박근혜 정부 시절 전세 비중이 줄어든 적이 있는데 주택가격 상승에 대한 기대가 낮다 보니 무리한 갭투자 비용이 줄어들었던 시절이고 다주택자의 재무구조도 좋아진 시절이었습니다. 즉 월세 전가를 할 수 있는 환경이었습니다.  2016년 이후로 다시 전세 비중이 늘어나게 되는데 이 얘기는 갭투자가 많아졌다는 얘기입니다. 2020년 임대차 입법 이후로는 월세 비중이 다시 올라가는 흐름인데 집주인의 재무구조가 좋아진 것일까? 지금은 다릅니다. 임대차 입법으로 인해서 금리에 의한 상승되었어야 할 시장 균형 전세가보다 최고가액을 더 낮은 가격 상한제로 작동했고 전세 공급이 확 줄어서 신규 전세는 높은 가격에 받아 들일 수밖에 없었습니다. 갱신한 사람은 5%로 Stable 하게 전세계약을 연장했는데 신규 계약을 체결한 사람은 시장 가격보다 높은 가격에 체결할 수밖에 없었습니다.

단지별 갱신가격 및 신규가격 & 월세 (출처 : Youtube 영상)

 갱신가와 신규가격 차이가 크게 벌어진 곳은 학군이 좋거나 수요가 탄탄한 곳이기 때문입니다. 래미안 대치팰리스의 경우 갱신가가 14억인데 신규 가는 21억이었습니다. 웬만큼 돈이 있는 사람도 21억은 부담스러울 것입니다. 그렇기 때문에 반전세로 합의가 이루어졌고 반전세가 늘어나는 환경이 되었습니다. 10년 가까이 변화가 없던 월세가 임대차 입법 이후로 50% 가까이 상승을 했습니다.

 

 이는 우리가 겪고 있는 글로벌 인플레이션과 유사하다고 생각을 하는데 장기간 인플레가 없다가 공급망 이슈 등으로 인플레가 발생하였습니다. 이번 인플레는 풍부하다고 생각하던 공급에 차질이 생기면서 가격이 뛴 측면이 있습니다. 월세도 장기간 변화가 없다가 전월세 공급량 자체가 쇼티지가 나면서 신규 월세는 가격이 확 뛰게 되었습니다. 종부세를 올리니 세입자에게 전가했다는 해석도 있지만 공급 쇼티지에 의한 영향성이 클 것 같습니다. 이게 종부세 인상과 오랜 기간 소득은 올랐는데 못 올랐던 월세가를 한 번에 반영한 영향이라면 이 월세가가 유지가 되어야 할 것입니다. 월세가 중요한 펀더멘탈입니다. 전세는 월세와 금리 따라 변동하게 되고 월세는 우리의 소득과 공급에 의해 좌우됩니다.

 

 집값의 밸류에이션을 신규 월세에 맞춰서 할 것이냐, 지금 월세가 공급 쇼티지에 의해 튀어 오른 것이니 다시 낮아질 것으로 판단을 하느냐가 집값을 좌우하는 요인이 될 것입니다. 해외처럼 월세가 일반화된 곳들의 적정 집값은 월세의 30년 치 이런 식으로 밸류에이션을 합니다. 월세가 밸류에이션에 잘 작동하고 있다고 보는 게 반포 래미안의 월세가 ㅁ포 래미안보다 언제나 2배 정도 높게 유지하고 있고 집 값도 2배를 유지 중입니다.

 

 

 지금까지 전세 가격에 대해 별 다른 생각을 한 적이 없었습니다. 전세와 월세의 상관관계에 의해 별 생각을 한 적이 없었는데 집주인의 재무 상태와 금리에 따라 동일 현금 흐름을 만들기 위해 전세가가 차이가 날 수 있다는 점은 새로운 시각이었던 것 같습니다. 아직 우리나라는 월세가 많지 않다 보니 월세를 기준으로 하는 집 값 밸류에이션에 대해서도 생각을 못 해 봤는데 이러한 관점으로도 볼 수 있구나라는 새로운 view를 제시해 주었던 것 같습니다. 물론 배문성 애널리스트의 의견이 틀릴 수도 있지만 새로운 view를 제시해주고 타당한 근거도 같이 제시를 하여서 설득력이 높았던 것 같습니다. 개인적으로 많이 동감하는 부분이었습니다.

 

오늘은 여기까지 하고 내일 3편에 이어서 쓰도록 하겠습니다.

감사합니다!