언더스탠딩 (부동산, 올해가 더 위험하다)_4편
마지막 4편입니다.
1. 전세가 하락 추세
지금도 전세가가 떨어지고 있는데 지금은 전초전으로 볼 수 있습니다. 송도나 세종시는 집값과 전세가가 상당히 조정을 받고 있습니다.
지금 상대적으로 유동성 리스크가 덜한 이유는 지금의 전세가와 2년 전 전세가의 차이가 크지 않기 때문입니다. 하지만 21년에 들어와 23년에 도래하는 전세들은 지금 전세가가 확 오르지 않는 한 도처에서 유동성 리스크가 발생할 것입니다. 그러면 급 내가 늘어나는 환경에 놓이게 될 것입니다. 지금 상황도 이런데 21년 높은 전세가를 받았던 집주인이 자연스럽게 해결할 수 있을까 많은 고민이 될 것입니다.
지금은 수요가 약해져서 급매가 일부만 나와도 그것으로 실거래가가 체결이 되는데 급매가 더 많이 늘어난다고 하면 밸류에이션 보다 언더슈팅도 될 수 있는 환경인 것입니다. 2022년 전세가가 다시 낮아졌으므로 24,25년 갈수록 이 리스크는 점차 해결될 것입니다. 당장 23년을 어떻게 대응할 것이냐가 관건입니다.
경기가 진짜 나빠져서 다시 금리를 낮춘다면 어떻게 될 것인가? 그렇게 되면 전세=채권 이므로 전세가가 다시 오르게 될 것입니다. 그러면 전세가가 반등을 하면서 이 리스크가 줄어들 것입니다. 정부 입장에서는 시간을 벌었고 전세가가 다시 오르니 해결될 것이라는 방식으로 대처할 수도 있습니다. 하지만 지금은 이 금리가 얼마나 지속될까에 대해서 아무도 모르는 것이 문제입니다.
송도 같은 경우 21년에 6억대에 전세가 거래가 되었는데 벌써 실거래가가 5.7억이 와 버렸습니다. 인천 같은 경우는 입주도 많은 지역이다 보니 언더슈팅이 심할 수 있습니다.
2. 지역, 주택 타입 별 월세 차이에 대한 이해
월세와 집값간의 관계. 서울 지방도 다르고 같은 동네여도 오피스텔과 주상복합, 아파트는 또 다르고 심지어는 평창동 같은 지역에 단독주택 집값은 40억인데 월세는 300만 원 이런 식으로 다 다른데 이는 어떻게 받아들여야 할까? 이렇게 오랜 기간 유지를 해왔는데 차이가 당연한 것일까?
집 값이 완전 채권과 같다면 월세에 맞춰서 똑같아져야 합니다. 하지만 주거 형태에 따른 차이가 장기간 유지된 것은 집이 채권의 속성을 펀더멘탈로 가지고 있지만 주식이나 금 같은 속성도 가지고 있기에 이런 차이가 발생하는 것 같습니다. 지금 배당이 낮아도 향후 높은 배당 성장이 예상된다면 높은 밸류에이션을 정당화하는 것과 같습니다. 재건축 아파트 같은 경우 전세가는 낮지만 재건축이 되면 신축과 같이 올라갈 것이기 때문에 매매가가 높은 원리와 같습니다. 그런 점에서 서울은 언제나 다른 지역보다 강하고 투기적 수요가 있다는 점에서 서월의 월세 수익률은 항상 낮게 나옵니다. 서울은 또 가치 저장의 수단을 갖고 있습니다. 금리가 너무 낮아지게 되면 가지고 있는 현금이 쓰레기가 되기 전에 가치 있는 물건으로 바꿔야 된다라는 생각을 가지게 되고 강남에 한정된 토지에 있는 아파트가 현금 저장 수단으로 각광을 받게 됩니다.
아파트가 현금 저장 수단이 아닌 것으로 인식을 시키기 위해 계속 공급을 하면 되지 않나? 게속 공급이 있으면 가치가 떨어지고 현금 저장수단으로써 인식을 안 하게 될 것 아닌가?
공급을 강조하면서도 대구, 송도, 인천 이런 지역에 공급이 많을 것이 예견되었는데도 비싼 가격에 구매를 했습니다. 우리가 공급을 중요하다고 생각하면서도 생각보다 공급을 안 보는 성향이 있는 것 같습니다.
3. 공급에 대한 이해
공급에 대해 얼마나 잘 알고 있느냐? 공급이란 말에 대해 인허가 분양 착공 준공 입주 모두 다 공급으로 혼용해서 얘기를 하고 있습니다. 대체적으로 준공과 입주를 해야 실제 공급입니다. 준공과 입주에 선행 지표가 분양과 착공입니다. 지금의 문제는 분양을 먼저 했었는데 지금은 착공을 먼저 하고 분양을 나중에 하는 사례가 많아졌습니다. 민간 어플을 통해서 입주 물량이 얼마나 된다라는 것을 보는데 이 어플로 보면 서울의 입주 물량은 거의 없습니다. 하지만 이 어플에 나오는 물량은 분양한 물량만 들어가 있습니다.
실제로 건설사 사업보고서 등을 보면 어떤 사업들이 진행되고 있는지 볼 수 있습니다. 어플에는 마포구 234 가구만 공급으로 되어 있지만 현대산업개발이 1419세대로 2019년에 착공 들어가서 2022년 말에 완공된다라고 되어 있습니다. (마포 더 클래시, 분양하자마자 입주하는 단지)
국토교통부에서 발표하는 주택분양 물량고 착공 물량인데 분양물량으로 추정하면 점점 줄지만 착공 물량은 늘었습니다. 이러한 격차가 최근에 많이 벌어진 이유가 멸실이 된 아파트들은 착공을 먼저 하고 분양을 미루다 보니 격차가 벌어지게 되었고 최근 더 벌어진 이유는 정권 교체에 대한 기대감이 컸기 대문입니다.
실제 통계를 보면 문재인 정부 때 이전 정부 때보다 인허가, 착공, 입주로 보나 공급물량은 더 많았습니다. 공급이 많으면 집값하락, 공급이 적으면 집값 상승, 이런 것보다는 집값이 오르면 공급이 늘어나고 집값이 낮아지면 공급이 줄어든다라고 선후 관계가 바뀐 것 같습니다.
집의 공급 주체는 민가이기 때문에 민간은 집값의 동향에 따라 분양 물량이 차이가 나게 됩니다. 2015년에 분양을 많이 했는데 2008~14년 장기간 주택 침체기 때 건설사들이 PF 이슈 등으로 많이 도산을 하였습니다. 2015년쯤 되어서 정부가 많은 혜택을 주면서 훈풍이 불기 시작했습니다. 건설사 들은 이때다 싶어서 분양물량을 쏟아 냈습니다. 건설사들이 집값이 오를 것이라고 생각을 했다면 분양을 미뤘을 것입니다. 건설사들이 장기침체에 너무 힘들다 보니 이 반등이 일시적인 것으로 느껴져서 분양을 쏟아내게 되었습니다. 주식도 물려 있으며 본전이 왔을 때 팔아버려야지 하는 마음이 들어서 팔아버리는데 그 이후의 급등이 시작하는 것과 비슷합니다.
배문성 애널리스트 마무리
2008~15년 건설업 애널리스트를 하면서 건설사나 저축은행의 부도를 목격하였는데 이 정도로 고통을 겪었으면 앞으로 버블이 안 생기지 않을까 하는 생각을 했었습니다. 크레딧을 하는 사람에게는 너무 오로는 것도 너무 내리는 것처럼 리스크입니다. 이 변동성이 완화되는 게 우리 경제가 안전해지는 것입니다. 금리가 자산 가격을 결정하는 주요 요인이라는 것을 명심하고 금리가 낮아질 땐 올라갈 가능성을 염두에 두고 금리가 올라가면 낮아질 가능성을 염두에 둔다면 쏠림을 완화하면서 균형을 잡을 수 있을 것 같습니다.
결론
배문성 애널리스트의 분석이 틀릴 수도 있고 영상에 나온 근거 자료가 편향된 자료일 수도 있습니다. 하지만 개인적으로는 분석의 내용이 상당히 와닿았습니다. 수많은 전문가와 언론 공급만이 중요하다고 외쳤지만 수요는 생각하지 않았고 실제로 그 공급의 중요성에 대해서도 심각하게 받아들이지 않았던 것 같습니다. 그러면서 금리의 효과에 대해서는 과소평가했었습니다. (금리를 처음 인상할 때 0.25% 올려 봤자 이자 얼마 되지도 않는다는 댓글이 생각나네요) 기준금리는 엄청난 속도로 올라 자산시장에 엄청난 영향을 주고 있습니다. 최근 이창용 한은 총재가 통화정책은 물가안정에 중점을 둔 정책기조를 지속한다고 하였고 고금리로 국민의 어려움이 커졌지만 이번 기회를 디레버리징의 기회로 삼아야 한다는 뉘앙스를 남겼습니다. 그렇기 때문에 아마도 23년 내 기준금리 인하는 쉽지 않아 보이며 그만큼 힘든 한 해가 되지 않을까 하는 생각이 듭니다. 23년은 공부를 하고 24년부터 급매 위주로 접근해야 하지 않을까 생각이 듭니다.
이상으로 영상에 대한 내용 소개 및 리뷰 마치겠습니다.
감사합니다!
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