주택구입부담지수(K-HAI)란?
이번에는 주택구입부담지수(K-HAI)에 대해 알아보겠습니다. K-HAI 는 Korea-Housing Affordability Index 의 약자입니다.
1. 주택구입부담지수 알아보기
주택구입부담지수란 중간 소득 가구가 표준 대출을 받아 중간 가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수입니다. 지수가 낮을수록 주택구입 부담이 완화되고, 지수가 높을수록 주택구입 부담이 가중됩니다. 가구 소득의 약 25%를 주택 원리금 상환에 부담하면 주택구입 부담지수는 100으로 산출됩니다. 2008년부터 도입되어 분기별로 발표되고 있고 지수는 지역별 및 주택규모별 (60m2 이하 , 60~85m2 이하, 85~135m2 이하, 135m2 초과)로 제공됩니다.
계산식은 하기와 같습니다.
주택구입부담지수 = 대출상환가능소득 / 중간가구소득(월) * 100
대출상환가능소득이란 중간 소득 가구 (가구를 소득별로 늘어놓았을 때 중간에 위치하는 가구) 가 중간가격주택 (주택을 가격별로 늘어 놓았을 때 중앙에 위치하는 주택)을 구입할 때 받은 대출을 상환하기 위해 벌어야 하는 소득을 말합니다.
이를 확인하는 사이트는 아래와 같습니다.
https://houstat.hf.go.kr/research/portal/stat/easyStatPage/T186503126543136.do
서울을 기준으로 보면 주택 가격이 바닥을 찍었던 2013년 주택구입부담지수도 83.7 로 최저점을 찍은 것을 알 수 있습니다. 주택구입부담지수는 현재 시장이 고평가 구간에 있는지 저평가 구간에 있는지 참고할 때 활용할 수 있습니다. 우리나라의 경우 지역별로 집 값의 편차가 큽니다. 아무래도 서울이 가장 비싸고 그 다음은 수도권 및 지방 광역시 순으로 비쌀 것입니다. 지역별로 평균 소득도 차이가 나다 보니 지역 간 비교보다는 지역 내에서 시계열별 변화를 보는 것이 유의미해 보입니다.
2. 주택구입부담지수 구성요소
지역별, 시계열별 평균값과 현재 주택구입부담지수를 비교하면 됩니다. 지표의 구성요소는 소득 , 금리, 집값 3가지입니다.
소득 ↑ : 매수자 매수여력 ↑ , 부담지수 ↓
금리 ↑ : 매수자 대출원리금 부담 ↑ , 부담지수 ↑
집값 ↑ : 매수자 부담 ↑ , 부담지수 ↑
소득 ↓ : 매수자 매수여력 ↓ , 부담지수 ↑
금리 ↓ : 매수자 대출원리금 부담 ↓ , 부담지수 ↓
집값 ↓ : 매수자 부담 ↓ , 부담지수 ↓
최근에 집값이 떨어지고 있지만 거래가 적기 때문에 중간가격주택이 많이 내려가지는 않았을 것이고 금리가 가파르게 인상되면서 대출부담은 오히려 증가되고 있습니다. 그렇기 때문에 주택구입부담지수는 떨어지지 않고 있습니다. 주택구입부담지수가 떨어지려면 소득 ↑ , 금리 ↓ , 집값 ↓ 가 이루어져야 하는데 당장 떨어지기는 어려워 보입니다.
소득 : 내년 경기침체 예상으로 기업들 긴축 예상. 소득 증대 어려움
금리 : 인플레이션이 완전히 잡히지 않은 상황이고 미국이 금리인상을 어디까지 할지 미정. 한미간 너무 큰 금리차는 환율에 부담이 되어 일정 수준 따라가야 할 필요성 있음
집값 : 하락 중이나 거래 멸종으로 인해 지수와 괴리 존재
경제가 회복이 되고 금리 인상이 멈추고 다시 하락을 하고 집값이 바닥권에서 어느 정도 거래량이 이루어져야 지수가 버블이 심하게 끼기 전 시점으로 돌아올 것으로 보입니다.
이상으로 주택구입부담지수에 대해 알아보았습니다. 주택구입부담지수와 집값을 비교해보면 낮은 시점이 주택을 구입하기 좋은 시점이라는 것을 알 수 있습니다. 집을 구매하시기 원하시는 분들은 지수를 잘 monitoring 하면서 집을 구매할 타이밍을 보면 될 것 같습니다.
감사합니다!
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