미국 상업용 부동산 risk 트럼프의 대응은-박종훈의 지식한방

미국 상업용 부동산 risk 트럼프의 대응은-박종훈의 지식한방

미국 상업용 부동산 risk 트럼프의 대응은-박종훈의 지식한방 다루어 봅니다. 박종훈 기자님이 KBS를 퇴사하시고 Youtube 채널을 운영하시는데 옮기고 난 후 눈치도 안 보고 허심탄회하게 방송을 하시고 더 자주 볼 수 있어서 좋은 것 같습니다. 코로나로 인해 많은 기업들이 재택 근무를 하게 되면서 이로 인해 미국 상업용 부동산 공실률이 크게 오르고 있는데 여기에 인플레로 인해 고금리까지 되면서 risk가 더욱 올라갔습니다. 한동안 잊혀졌지만 트럼프 당선 이후 인플레를 자극하고 시장금리가 오르자 상업용 부동산 risk가 다시 대두되고 있습니다. 이에 대해서 미국 상업용 부동산 risk 트럼프의 대응은-박종훈의 지식한방 통해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

Reache Tistory 많은 방문 부탁드리겠습니다.

https://youtu.be/uOf_8PS135w?si=G-8jpDiIrDS72hZJ

 

미국 금융시장 위협요소 상업용 부동산

• 2025년 미국 금융시장에 가장 큰 위협요소는 상업용 부동산
• 미국 국채가 자금을 빨아 들이며 시장 금리가 지속적으로 상승 압박을 받을 가능성이 큼
• 상업용 부동산 공실률은 2018년 16.5%에서 24년 20.1%로 높아진 상황

미국 오피스 공실률

• 특히 샌프란시스코 등은 슬럼화가 되고 대놓고 물건을 훔쳐도 제대로 대응이 안되다 보니 많은 이들이 텍사스 등으로 이주

 

상업용 부동산 대출 만기

• 샌프란시스코나 뉴욕 등의 오피스 공실률은 쉽게 회복되기 힘듬
• 도시가 몰락했던 곳은 과거 시카고나 디트로이트 같은 곳인데 몰락 이후 재생하는데 30년 이상 소요
• 즉 계속해서 공실률이 높게 유지될 것인데 문제는 상업용 부동산 대출 만기가 25년부터 돌아옴
• 검은색이 상업용 부동산 대출 중 은행들이 빌려준 것인데 27년까지 만기가 돌아오는 금액이 점점 늘어남

미국 상업용 부동산 대출 만기

 

 

27년까지 대출이 증가한 이유

• 미국 상업용 부동산 대출 만기는 5년짜리가 보통이고 가끔 3년짜리도 존재
• 코로나 팬데믹 때 재택근무를 하면서 상업용 부동산 건물 가격이 하락
• 여기에 연준이 제로금리에 더해 양적완화까지 하며 시중금리를 끌어내리자 많은 이가 돈을 빌려서 오피스빌딩을 대규모로 매입

 

상업용 부동산 부실

• 건물주는 만기 연장을 하고 싶지만 은행 입장에서 샌프란시스코 평균 공실률 37%를 보고 연장 해줄 수 없고 경매로 나가게 됨
• 여기에 코로나 때 미국 10년물 국책므리가 0.5% 까지 떨어진것에 비해 지금은 4.5% 수준까지 오르다 보니 건물주도 파산
• 이로 인해 미국에서 건물 가격이 10분의 1토막 혹은 40분의 1토막까지도 떨어지는 경우 다수

 

트럼프 2.0 시대 트럼프의 도전

• 상업용 부동산 문제를 해결하기 위해서는 금리를 낮춰야만 함
• 2025년 2분기, 3분기 넘어가면서 꼭 봐야할 것은 금리가 진짜 낮으지느냐 아니냐 여부
• 시중 금리가 계속해서 오른다면 상업용 부동산 문제는 터질 수 밖에 없고 은행 부실로 이어질 수 있음
• 그래서 트럼프의 최대 과제가 은행 시스템의 안정이라 볼 수도 있음

 

글로벌화 된 시장

• 금융시장 뿐 아니라 부동산 시장도 글로벌화되어 있음
• 당장 한국 사람도 뉴욕 맨하튼, 샌프란시스코에 건물 매입도 가능하지만 앞으로 경매 물건이 계속 쏟아져 나올 것이기에 26년~28년 사이에 산다면 싸게 매입 가능

 

한국 부동산

• 뉴욕 맨하탄의 빌딩도 118억에 살 수 있는데 한국 꼬마 빌딩이 120억에 거래되었다는 기사가 있을 정도로 한국 빌딩은 과도하게 고평가
• 지금 맨하탄의 빌딩 (한 때 4600억원 가치) 가치가 떨어졌어도 시간이 지나면 가치가 오를 것이 확실. 그런데 이런 빌딩과 한국 꼬마빌딩 가격이 비슷하다는 것에 의문점
• 미국 금리가 계속 높게 유지된다면 한국 상가나 빌딩에도 직격타
• 지금은 공실이 있더라도 가격을 안 낮추며 유지하고 있지만 미국의 금리가 낮아지지 않으면 한국 빌딩 가격만 높은 현상은 유지되기 힘듬

 

미국 상업용 부동산 risk 트럼프의 대응은-박종훈의 지식한방 마무리

미국 상업용 부동산 risk 트럼프의 대응은-박종훈의 지식한방에 대해 알아 보았습니다. 고금리가 장기화 되면서 미국 상업용 부동산 risk가 다시 대두되고 있습니다. 이는 미국 은행의 부실로도 이어질 수 있기에 트럼프 입장에서는 어떻게 해서든지 금리를 낮출 필요가 있습니다. 다만 이 과정에서 인플레가 다시 부활하면 안되기에 정말 어려운 길을 걸을 수 밖에 없어 보입니다. 더 큰 문제는 역시 한국입니다. 금리가 높고 공실률이 높아 가격이 10분의 1토막 났다지만 뉴욕의 맨하탄의 빌딩과 한국의 꼬마 빌딩 가격이 비슷한 것은 한국 부동산이 얼마나 고평가 되어 있는지를 보여줍니다. 이러한 부동산의 거품은 모두에게 도움될 것이 아무것도 없어 보이며 언젠가 이 거품이 빠진다면 그 고통은 매우 클 수 밖에 없어 보입니다.

이상으로 미국 상업용 부동산 risk 트럼프의 대응은-박종훈의 지식한방 review를 마칩니다.